一、登记备案与预售合同的效力
登记备案与预售合同的效力问题存在一定关联，但又有各自特点。
从预售合同的效力来看，依法成立的商品房预售合同，自成立时生效。只要买卖双方具备相应民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律法规强制性规定和公序良俗，该预售合同就对双方具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。
而登记备案主要起到行政管理和公示作用。一方面，它是房地产管理部门对商品房预售进行监管的一种手段，有助于规范房地产市场秩序，防止开发商一房多卖等损害购房者利益的行为。另一方面，登记备案具有一定的公示效力，让社会公众可以了解房屋的预售情况。
不过，登记备案并非预售合同生效的要件。即使未进行登记备案，只要预售合同本身符合生效条件，依然是有效的。但未经登记备案，购房者可能面临一些潜在风险，比如在开发商一房多卖时，未备案的购房者在权利保护上可能处于相对不利地位。总之，预售合同效力主要依据合同自身的成立要件判断，登记备案有其管理和公示意义。
二、预售合同等于网签幺
预售合同不等于网签。二者存在明显区别：
一是概念不同。预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款的合同，是买卖双方就房屋买卖相关事宜达成的书面协议，明确双方权利义务。而网签是指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并将合同信息公布在网上的过程。
二是作用不同。预售合同主要是保障买卖双方在房屋交易中的权益，规范双方的交易行为，确定房屋价格、交付时间等具体事项。网签的作用更多在于行政管理和市场监管，通过网络备案系统，防止一房多卖等欺诈行为，保障房地产市场的交易秩序。
三是时间顺序不同。一般是先签订预售合同，之后再进行网签备案。总之，预售合同是基础的交易合同，网签是对合同的一种管理和公示手段。
三、常见的商品房预售合同纠纷
商品房预售合同纠纷较为常见，主要有以下几类：
一是合同效力纠纷。比如开发商未取得商品房预售许可证便与购房者签订预售合同，根据相关法律规定，这种情况下合同可能被认定为无效。
二是逾期交房纠纷。开发商因资金短缺、施工延误等原因未能按照合同约定的时间交付房屋，导致购房者不能按时入住，购房者有权要求开发商承担违约责任，支付逾期交房违约金。
三是房屋质量纠纷。交房时，购房者发现房屋存在质量问题，如墙面渗水、地面空鼓等。若问题严重影响居住使用，购房者可要求开发商修复或退房，并赔偿相应损失。
四是面积差异纠纷。实际交付的房屋面积与合同约定面积存在差异，若超出法定误差范围，购房者可要求开发商退还多收的房款或补偿不足部分的面积。
五是产权纠纷。如开发商将已预售的房屋再次抵押或出售给他人，导致购房者无法取得房屋产权，购房者可要求开发商承担违约责任并赔偿损失。
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