一、什么是商品房预售合同呢
商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款，双方就房屋的相关事宜达成的书面协议。
具体而言，有以下要点：
一是主体特定。一方是具备房地产开发经营资质的开发企业，另一方是承购人，通常为购房者。
二是标的物特殊。合同指向的是尚未建成的商品房，存在一定的不确定性和风险。
三是合同目的明确。承购人的目的是在房屋建成后取得该商品房的所有权，开发企业则是通过预售回笼资金以完成项目建设。
四是合同形式规范。一般需采用书面形式，明确双方的权利义务，包括房屋的基本情况、价格、付款方式、交房时间、违约责任等重要条款。
商品房预售合同受相关法律法规严格规范和调整，以保障双方的合法权益。购房者在签订此类合同时，应仔细审查各项条款，确保自身权益不受侵害。开发企业也应严格履行合同义务，按时按质交房。
二、房屋预售合同是否登记
房屋预售合同需要登记。具体分析如下：
登记具有重要意义。其一，从行政管理角度看，有助于房地产管理部门对房地产市场进行有效监管，掌握房地产市场的交易动态，合理规划和调控房地产市场的发展，保障房地产市场的健康有序运行。
其二，从保护购房者权益角度出发，登记能防止开发商一房多售等欺诈行为。经过登记的预售合同，能使购房者的权益得到更有效的保障，在发生纠纷时，登记的合同具有更强的证据效力。
其三，从物权变动角度讲，虽然房屋预售合同登记并不直接产生物权变动的效力，但它是预告登记的一种重要形式。通过登记，购房者可获得一种期待权，保障其在将来能够顺利取得房屋所有权。
在实践中，购房者在签订房屋预售合同后，应按照相关规定和要求，及时办理合同登记手续，以维护自身合法权益。
三、商品房预售合同怎么撤销
撤销商品房预售合同，需根据不同情形遵循相应程序：
一是双方协商一致撤销。买卖双方在平等、自愿基础上，就解除预售合同达成一致意见，可签订解除协议，明确解除合同相关事宜，如退款安排、违约责任承担等，之后向相关部门报备。
二是法定事由撤销。若存在一方欺诈、胁迫，或合同存在重大误解、显失公平等法定可撤销情形，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同。请求方需提供充分证据证明存在法定事由，如证明开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈等。
三是因不可抗力等特殊情况导致合同目的无法实现。如因自然灾害、政策调整等不可预见、不可避免且不可克服的原因，致使房屋无法建成或交付，当事人可主张撤销合同。
撤销商品房预售合同后，还需办理相关手续，如注销合同备案登记等，以确保合同撤销的法律效力。
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来源：中国法院网-商品房预售合同怎么撤销，房屋预售合同能撤销吗