一、买卖房屋的无效合同认定
买卖房屋合同无效的认定，需依据相关法律规定及具体情形来判断，主要有以下几种情况：
一是主体不适格。例如，出卖人并非房屋的合法所有权人，没有处分该房屋的权利；或者购房者不具备相应的民事行为能力，无法独立实施购房这一民事法律行为。
二是存在恶意串通情形。买卖双方为谋取非法利益，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，如为逃避债务而虚假买卖房屋。
三是违反法律法规的强制性规定。比如，所买卖的房屋是非法建筑，未取得合法的建设审批手续；或者交易行为违反了限购政策等相关规定。
四是损害社会公共利益。例如，将房屋用于违法犯罪活动等损害公共利益的用途。
五是以合法形式掩盖非法目的。如表面上是房屋买卖，实际上是为了进行其他非法活动。
当出现上述情形之一时，房屋买卖合同通常会被认定为无效。当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、买卖房子合同如何生效
房屋买卖合同生效需满足以下条件：
其一，主体合格。买卖双方需具备相应的民事行为能力，即能够独立进行民事活动，承担民事责任。通常情况下，年满18周岁、精神状况正常的自然人，以及依法登记注册、具有合法经营资格的法人或其他组织，可作为合格主体签订合同。
其二，意思表示真实。双方签订合同的意愿必须是真实的，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如，一方不能通过欺骗手段使另一方在违背真实意愿的情况下签订合同。
其三，内容合法。合同内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体或第三人的利益。比如，不能约定非法交易或违反限购政策等内容。
其四，形式合法。房屋买卖合同一般应以书面形式订立，双方签字（或盖章）确认。此外，对于一些特殊类型的房屋买卖，还需满足相关的登记等法定程序要求。只有同时满足上述条件，房屋买卖合同才会生效。
三、怎样签买卖房屋合同无效
以下几种情形会导致签订的房屋买卖合同无效：
一是主体不适格。若出卖人并非房屋的合法所有权人，比如未经授权处分他人房屋；或者购房者不具备相应的民事行为能力，如未成年人、精神病人等在无法定代理人代理或追认的情况下签订合同。
二是意思表示不真实。例如一方通过欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同；或者双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益而签订的房屋买卖合同。
三是合同内容违反法律法规的强制性规定。如买卖的房屋属于法律法规禁止交易的，像未依法取得产权证书的房屋、农村宅基地房屋非法卖给非本集体经济组织成员等。
四是违背公序良俗。若房屋买卖合同的目的或内容严重违背社会公共利益和道德规范，也会被认定无效。
在签订房屋买卖合同时，各方应确保主体合格、意思表示真实、内容合法合规，以避免合同无效的风险。
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