一、商品房买卖合同成立需要的条件
商品房买卖合同成立需满足以下条件：
（一）当事人具有相应的民事行为能力。购房者应具备完全民事行为能力，能独立实施民事法律行为；开发商需具备合法的经营资质，有能力进行商品房的开发与销售。
（二）意思表示真实。买卖双方在签订合同时，应真实表达自己的意愿，不存在欺诈、胁迫等情形。例如，开发商不能故意隐瞒房屋的重大质量问题来诱导购房者签订合同。
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合同内容需符合法律法规要求，不能约定违法违规事项。比如，不能约定违反限购政策的条款。
（四）合同需具备商品房买卖合同的基本条款，包括房屋基本信息（如位置、面积等）、价格、付款方式、交房时间等明确约定，以确保合同能够得以履行，明确双方的权利和义务。只有同时满足这些条件，商品房买卖合同才能成立。
二、无效买房合同的违约金怎么赔偿
在处理无效买房合同的违约金赔偿问题时，需明确以下要点：
（一）合同无效的后果。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）违约金条款的效力。由于合同无效，其中的违约金条款一般也自始无效。不能直接依据违约金条款来主张赔偿，但可根据过错情况确定赔偿责任。若一方对合同无效存在过错，且给对方造成了损失，比如因信赖合同有效而支付的费用、耽误的机会成本等，过错方应赔偿对方相应损失。
（三）损失的认定与赔偿范围。损失赔偿应遵循合理、必要的原则，以实际发生的损失为限。赔偿范围包括直接损失和间接损失，但间接损失的认定应谨慎，需有充分证据证明其与合同无效存在因果关系。
总之，无效买房合同的违约金赔偿应根据过错和实际损失来确定，而非简单依据违约金条款。
三、宅基地上房屋买卖合同是否有效
宅基地上房屋买卖合同的效力需分情况判断：
（一）农村本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同通常有效。因为本集体经济组织成员本身符合宅基地申请条件，在成员内部流转宅基地上房屋，不违反法律法规的强制性规定，也不会损害集体经济组织及其他成员的利益，这种交易是被允许的，合同有效。
（二）农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖合同一般无效。宅基地是农村集体经济组织为保障本集体成员的居住和生活需要而分配给成员的福利性土地，具有一定的身份属性。非本集体经济组织成员购买宅基地上房屋，可能导致宅基地使用权流转至本集体经济组织之外，违反相关法律规定和政策精神。
（三）农村集体经济组织成员与城镇居民之间的宅基地房屋买卖合同通常无效。城镇居民不具备农村集体经济组织成员资格，购买宅基地上房屋会扰乱农村土地管理秩序，损害农村集体经济组织和农民的利益。
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来源：临律-宅基地上房屋买卖合同是否有效，简析农村宅基地买卖合同的效力问题?