一、二手房不能交易的情形有哪些
二手房不能交易的情形主要有以下几种：
一是未依法取得房屋所有权证的房屋。这类房屋产权不明晰，无法进行合法的交易过户，购买此类房屋存在极大风险，后续可能会引发诸多产权纠纷。
二是被司法机关和行政机关依法查封、扣押或者以其他形式限制房地产权利的房屋。在此种情况下，房屋的处分权受到限制，交易行为无法得到法律的认可和保护。
三是共有房屋未经其他共有人书面同意的。共有房产的交易需要全体共有人共同决定，未经同意擅自交易，该交易行为可能会被认定为无效。
四是权属有争议的房屋。当房屋的产权归属存在争议时，交易的基础就不稳定，容易产生法律纠纷，所以不能进行交易。
五是依法收回土地使用权的房屋。土地使用权是房屋存在的基础，土地使用权被收回，房屋也就失去了合法存在的依据，自然不能交易。
二、二手房产权年限最长是多久
二手房产权年限的长短取决于其土地性质和土地使用年限剩余时间。具体情况如下：
- 居住用地：如果二手房所在土地为居住用地，其土地出让最高年限是70年。但二手房的实际产权年限并非一定是70年，需根据土地出让时间及剩余使用年限确定。例如，某住宅土地是在20年前出让的，那么该二手房的土地剩余使用年限可能就是70年减去20年，即50年。
- 商业、旅游、娱乐用地：这类土地的出让最高年限是40年，相应二手房的产权年限受此限制并需考虑已使用年限。
- 工业用地：土地出让最高年限是50年，其上二手房的产权年限也需结合土地已使用时间计算。
总之，二手房产权年限并无固定的最长时间，关键在于土地性质以及该土地的剩余使用年限。购房者在购买二手房时，应关注土地使用年限相关信息，以保障自身权益。
三、买二手房预审多久
二手房预审时间因地区、政策以及具体情况而有所不同，通常有以下几种常见情形：
在一些城市，若资料齐全且符合相关规定，一般2至5个工作日即可完成预审。相关部门会对购房者的资格，如是否符合当地购房政策、社保或纳税缴纳情况等进行审核。
部分地区可能因政策调整、申请人数较多等因素，预审时间会有所延长。例如在购房政策变动较大时期，为确保审核准确，可能需要7至10个工作日。
另外，如果购房者提交的材料存在问题或不完整，预审时间也会相应延长。相关部门会通知购房者补充或修正材料，待材料重新提交后重新进行审核，这个过程可能会额外增加数天至数周不等的时间。
总之，二手房预审时间没有固定标准，购房者可向当地房产管理部门或相关机构咨询具体进度及预计时间。
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来源：头条-买二手房预审多久，二手房买卖预审之后多久下款