一、商品房的广告宣传和合同不一该怎么办
当商品房的广告宣传与合同不一致时，可按以下方式处理：
（一）看广告性质。若广告内容具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即便未载入合同，也应视为合同内容。比如宣传中明确有大型配套设施、特定学区等，购房者因信赖此内容而购房，该广告内容就应视为合同一部分。
（二）与开发商协商。发现不一致后，可主动与开发商沟通，要求其对差异作出解释并给予合理解决方案，如修改合同使其与广告宣传相符，或给予一定补偿。
（三）若协商不成，可通过法律途径解决。向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿因虚假宣传造成的损失。购房者需注意收集相关证据，如广告宣传资料、购房合同、与开发商沟通的记录等，以支持自己的诉求，维护自身合法权益。
二、商品房的房屋权利人
商品房的房屋权利人，是指依法对商品房享有所有权及相关权益的主体。主要包括以下几类：
一是购房者。通过与开发商签订合法有效的商品房买卖合同，并按照约定支付购房款，在办理完房屋产权登记手续后，购房者即成为房屋的权利人，依法享有对该商品房占有、使用、收益和处分的权利。
二是共有人。在购买商品房时，可能存在多个主体共同出资购买的情况，这些共同出资人即为房屋的共有人。共有人按照约定或者法律规定，对房屋共同享有权利、承担义务。
三是因继承、受遗赠等原因取得房屋的人。若原房屋权利人死亡，其合法继承人或者受遗赠人可依法继承或受赠该商品房，从而成为新的房屋权利人。
四是通过合法的转让、赠与等方式取得房屋的人。例如，原权利人将商品房转让给他人并办理了相关变更登记手续，受让人便成为房屋权利人。
三、商品房的广告宣传和合同不一致该如何处理
当商品房的广告宣传和合同不一致时，可按以下情况处理：
（一）看广告内容性质。若广告宣传内容具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即使未载入合同，也应视为合同内容。比如宣传小区有配套幼儿园、健身房等设施，而实际没有，就属于这种情况。
（二）若广告宣传内容不具体、不确定，比如用了“优美环境”“高品质生活”等模糊性词语，一般视为要约邀请，不构成合同内容。
（三）若合同中有相关约定优先按合同约定处理。若开发商违反视为合同内容的广告宣传，构成违约，购房者可要求开发商承担违约责任，比如赔偿损失、降低房价等。若因虚假宣传导致购房者产生重大误解而订立合同，购房者还可请求撤销合同，但应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。购房者应注意收集相关证据，以维护自身合法权益。
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