一、买房签了订购书定金就不能退了吗
买房签了订购书后，定金并非绝对不能退，需根据具体情况判断：
1. 若因购房者自身原因违约，比如在约定时间内无正当理由不签订正式购房合同，或者明确表示不再购买该房屋等，这种情况下，依据定金罚则，购房者无权要求返还定金。因为购房者违反了订购书的约定，定金作为一种担保方式，起到约束作用。
2. 若因开发商原因导致合同无法订立，例如开发商未取得商品房预售许可证明，或者擅自变更房屋设计、规划等影响购房合同签订的重要事项，购房者有权要求开发商双倍返还定金。
3. 若因不可归责于双方的事由，如因政策调整导致购房者购房资格受限无法签订正式合同等，开发商应将定金返还给购房者。
总之，买房签了订购书后定金能否退还，关键要看是哪一方的原因导致合同无法顺利签订。
二、买房国有土地使用证50年到期后怎么办呢
国有土地使用证50年到期后，可按以下方式处理：
一是自动续期。根据相关法律规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。所以如果是住宅性质的房屋，土地使用证到期后无需过于担忧，会自动续期，具体的费用缴纳等后续事宜会有明确的法律规定和操作流程。
二是非住宅建设用地。对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
通常情况下，土地使用者若想续期，需在土地使用权出让合同约定的使用年限届满前一定期限内，向土地管理部门提出申请，经批准后，重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。
三、哪些情况下买房人能退掉已购房屋
买房人在以下几种常见情况下能退掉已购房屋：
一是开发商违约。例如开发商未按合同约定时间交房，且经催告后在合理期限内仍未履行交房义务；或者房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，如房屋主体结构质量不合格等。
二是存在欺诈行为。若开发商在销售房屋时故意隐瞒重要事实，如房屋已抵押、已出售给他人等，导致购房者在不知情的情况下签订购房合同，购房者有权解除合同退房。
三是规划变更影响房屋使用。比如开发商擅自变更规划设计，如改变小区绿地、公共设施布局等，且该变更未经购房者同意，对购房者的居住环境和生活产生实质性不利影响。
四是无法办理产权登记。由于开发商的原因，导致购房者在合同约定或法律规定的期限内无法办理房屋产权登记，购房者可以要求退房。
五是购房合同约定的其他退房情形。若合同中有明确约定，在满足约定条件时，购房者也可退房。
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来源：中国法院网-哪些情况下买房人能退掉已购房屋，购房者在哪些情况下可以要求退房,并退还首付款