一、未备案房屋买卖合同是否有效
未备案的房屋买卖合同通常是有效的。具体分析如下：
（一）从合同生效的一般要件看，依法成立的合同，自成立时生效，只要买卖双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同即为有效。房屋买卖合同的备案并非合同生效的必备条件，它主要是行政机关为了加强对房地产市场的监管而设立的一种管理制度。
（二）根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，即使房屋买卖合同未备案，只要不存在法定的无效情形，合同依然有效，只是在办理房屋产权过户等手续时可能会受到一定影响。
综上，未备案的房屋买卖合同一般是有效的，但为了保障自身权益，建议及时办理备案手续。
二、买卖二手房开发商能改合同吗
在二手房买卖中，开发商通常不能随意更改合同。具体分析如下：
（一）合同的性质与主体。二手房买卖涉及的是房屋所有权在不同购房者之间的转移，此时原购房合同是购房者与开发商签订的，当房屋进行二次交易时，合同主体已发生变化，主要是买卖双方（二手房的卖家与买家）之间的交易关系，开发商并非该二手房买卖合同的直接相关方，一般无权干涉和更改合同。
（二）合同的效力与变更原则。合同一旦依法成立并生效，就具有法律约束力。要变更合同，需要符合法定或约定的条件，且需经合同当事人协商一致。在二手房买卖中，开发商并非新的合同当事人，不存在合法的变更基础。除非存在特殊情况，比如原购房合同存在重大误解、欺诈等可撤销或变更的法定事由，且经法定程序，才可能涉及合同变更，但这也不是开发商单方面可以决定的。
综上，一般情况下，二手房买卖中开发商不能改合同。
三、房屋买卖合同解除情形具体是
房屋买卖合同解除情形主要有以下几类：
（一）协商解除。买卖双方经协商一致，可随时解除合同，这种解除体现了双方的自愿和意思自治，只要不违反法律法规强制性规定，协商解除的约定即具有法律效力。
（二）法定解除。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，如房屋因自然灾害等不可抗力因素损毁严重无法交付。（二）在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，比如卖方明确表示不卖房或者将房屋另行出售给他人。（三）一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，例如买方未按约定支付房款，经卖方催告后仍不支付。（四）一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，比如卖方隐瞒房屋重大瑕疵，导致买方购房目的无法实现。
此外，若出现法律规定的其他情形，也可能导致房屋买卖合同解除。
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来源：头条-房屋买卖合同解除情形具体是，房屋买卖合同解除合同怎样写