一、商品房买卖合同是否必须是书面的
商品房买卖合同必须是书面的。
根据相关法律规定，商品房买卖属于不动产交易，其交易标的额较大，涉及众多复杂的权利义务关系，为保障交易安全，维护当事人的合法权益，法律明确要求采用书面形式订立合同。
书面合同具有诸多重要意义。一方面，它能够清晰明确地记载双方当事人关于商品房买卖的各项具体约定，如房屋的位置、面积、价格、付款方式、交房时间、质量标准等关键条款，避免日后因约定不明而产生纠纷。另一方面，书面合同是一种有力的证据形式。在发生争议时，书面合同可以作为直接的证据，证明双方当事人的真实意思表示和各自的权利义务，便于法院或仲裁机构查明事实，作出公正的裁决。
若当事人之间仅达成口头的商品房买卖约定，而未签订书面合同，可能会面临合同效力不确定、权利难以得到有效保障等法律风险。因此，商品房买卖合同应当以书面形式订立。
二、怎么确定商品房买卖合同的违约责任
确定商品房买卖合同的违约责任，可从以下方面着手：
（一）看合同约定。买卖双方在签订商品房买卖合同时，通常会对违约责任作出明确约定，比如约定逾期交房、逾期付款等情形下应承担的违约金数额或计算方法。只要该约定不违反法律法规的强制性规定，就应按照合同约定来确定违约责任。
（二）依据法律规定。若合同没有约定或者约定不明确，可依据相关法律规定确定违约责任。例如，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同，并要求违约方承担赔偿损失等违约责任。
（三）考虑实际损失。即使合同有约定，但若约定的违约金低于或者过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者适当减少。法院或仲裁机构会根据实际损失情况，结合案件具体情形，综合判定违约责任的承担方式和具体数额，以确保公平合理。
三、房屋买卖合同的主要条款和注意事项
房屋买卖合同的主要条款及注意事项如下：
主要条款：
1. 当事人信息：明确买卖双方的姓名、身份证号、联系方式等基本信息。
2. 房屋基本情况：包括房屋的具体位置、面积、户型、朝向、产权状况等。
3. 房价及付款方式：确定房屋成交价格，以及付款的具体方式，如一次性付款、分期付款、银行贷款等，并约定付款时间节点。
4. 交房时间及条件：约定卖方交付房屋的具体时间，以及房屋交付时应满足的条件，如装修状况、设施设备的配备等。
5. 产权过户：明确办理产权过户手续的时间、费用承担等事项。
注意事项：
1. 产权核实：买方务必核实房屋产权是否清晰，有无抵押、查封等限制交易的情况。
2. 合同条款审查：仔细审查合同条款，确保各项约定明确、具体，避免模糊不清的表述。
3. 违约责任：明确双方的违约责任，如逾期付款、逾期交房等情况的违约赔偿方式。
4. 争议解决方式：约定发生争议时的解决方式，通常有协商、仲裁或诉讼等。
5. 补充条款：根据具体情况，可增加补充条款，对一些特殊事项进行约定。
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