商品房买卖合同怎么才能解除
近年来房地产市场快速发展，市场交易量猛增，卖方逾期交房、逾期办证，房屋质量出现问题、买方逾期付款等等违约行为普遍存在。针对这些情形，实践中便会出现大量的要求解除房屋买卖合同的纠纷，那么何种情形下可以行使解除权呢？
0.1 约定解除
在当事人双方协商一致解除或约定的条件成就时可以主张解除合同。
0.2法定解除
《民法典》第563条第1款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
《商品房买卖合同解释》规定的解除情形共7种包括：（1）房地产开发商提供的房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；（2）房地产开发商提供的房屋质量问题严重影响正常居住使用；（3）房地产开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；（4）业主迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；（5）商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于房地产开发商的原因，导致业主无法办理不动产登记；（6）商品房买卖合同约定，业主以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的；（7）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
《商品房销售管理办法》规定的解除情形共4种包括：（1）房地产开发商提供的房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的；（2）按套内建筑面积或者建筑面积计价，合同中载明的合同约定面积与产权登记面积发生误差，面积误差比绝对值超出3％的；（3）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，以及房地产开发商未在前述变更确立之日起10内通知业主方的；（4）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格，且经核验，确属主体结构质量不合格的。
0.3解除权的行使
解除权的性质是一个形成权，解除权的行使期间为除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
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