一、认购书和商品房买卖合同的区别
认购书与商品房买卖合同存在多方面区别。
首先，性质不同。认购书是一种预约合同，其作用在于确定双方有将来订立正式商品房买卖合同的意向，主要目的是锁定交易机会。而商品房买卖合同是本约合同，是买卖双方就房屋买卖相关权利义务达成的最终确定协议。
其次，内容详略程度有别。认购书内容相对简单，通常包含房屋基本信息、认购价格、定金条款等主要内容，重点在于明确认购的意向及初步条件。商品房买卖合同内容则极为详尽，涵盖房屋具体状况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、产权登记、违约责任等一系列全面且细致的条款，对整个房屋买卖交易的各个环节都做了明确规范。
再者，法律效力不同。认购书签订后，若一方违反约定不签订商品房买卖合同，需承担预约合同的违约责任，一般是定金罚则。而商品房买卖合同签订后，双方要严格按照合同约定履行各自义务，违反合同需承担更全面和严格的违约责任，涉及多种违约情形及赔偿方式。
二、商品房买卖合同备案还能退房吗
商品房买卖合同备案后仍有可能退房，但需视具体情形而定。
若存在法定可解除合同的情形，比如开发商存在严重违约行为，像房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付后经核验主体结构质量确实不合格；又或者开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行等，购房者有权依法解除合同并退房。
若是协商一致，买卖双方经沟通达成共识，均同意解除合同，那么也可办理退房手续。
不过，如果不存在上述法定或协商一致的情况，购房者随意要求退房，可能需承担违约责任。违约责任通常会在合同中明确约定，例如可能要支付一定比例的违约金，或者按照合同约定的其他方式赔偿开发商的损失。
总之，商品房买卖合同备案后并非绝对不能退房，关键在于是否符合法定或约定的解除合同条件，以及需妥善处理可能涉及的违约责任问题。
三、商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书与购房合同存在紧密联系又有明显区别。
从联系来看，认购书是购房合同订立的预约合同。认购书的目的在于为双方在一定期限内签订正式购房合同创造条件，是购房过程中的阶段性文件。它确定了双方基本的买卖意向和主要条款框架，为后续购房合同的签订奠定基础。
从区别而言，二者性质不同。认购书是预约合同，约束双方按约定签订购房合同；购房合同是本约合同，明确双方买卖商品房的具体权利义务关系。内容详略程度有别，认购书通常较为简略，一般包含房屋基本信息、认购价格、付款方式等初步内容；购房合同则详尽得多，涵盖房屋交付标准、产权办理、违约责任等全方位条款。法律效力也不同，认购书主要是保证签订购房合同，若一方违约，承担的是预约合同违约责任；购房合同生效后，双方要全面履行合同约定的各项义务，违约方承担的违约责任更为全面和严格。
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来源：头条-商品房认购书与购房合同的关系，商品房认购协议书与商品房买卖合同