一、购房者退房条件是什么
购房者退房需满足一定条件，常见情形如下：
一是开发商违约。例如，开发商逾期交房，经购房者催告后在合理期限内仍未履行交房义务；或者房屋主体结构质量不合格，无法交付使用，或交付后经核验确属不合格；又或者房屋质量问题严重影响正常居住使用。
二是规划、设计变更。若开发商擅自变更规划、设计，且该变更影响到购房者所购房屋的质量、使用功能等，购房者有权退房。
三是合同无法履行。如因不可抗力等不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同无法继续履行，购房者可要求退房。
四是面积误差比绝对值超出3%。若实际交付房屋的套内建筑面积或者建筑面积与合同约定不符，面积误差比绝对值超出3%，购房者可请求解除合同、退房。
五是未能办理产权登记。由于开发商原因，购房者在合同约定或法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，仍无法办理房屋所有权登记，购房者可退房。
二、符合什么条件可以约定退房
在房屋租赁或买卖等相关情形下，符合以下一些条件通常可以约定退房：
在房屋租赁中：
一是房屋存在严重质量问题，如房屋主体结构损坏，严重影响居住安全和正常使用。例如墙体出现裂缝、屋顶漏水严重等，经维修仍无法解决的。
二是出租方未履行相关义务，如未按约定提供必要的生活设施或服务，影响承租人正常生活。像未提供约定的热水供应、暖气供应等。
三是出现不可抗力因素导致合同无法继续履行，如房屋因自然灾害等被严重损毁。
在房屋买卖中：
一是开发商存在欺诈行为，如故意隐瞒房屋已抵押等重要事实，导致购房者权益受损。
二是房屋实际情况与合同约定严重不符，如房屋面积误差超出法定范围。
三是房屋质量问题严重影响居住使用，且无法修复或修复后仍不符合标准。
双方还可根据具体情况，在不违反法律法规强制性规定的前提下，自行协商约定其他退房条件。
三、房屋面积缩水了房款能否退
房屋面积缩水能否退房款，需根据具体情况判断：
一是面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者不能要求退房，开发商应按缩水面积退还相应房款。比如合同约定面积100平，实际98平，误差比2%，购房者可获相应面积差价退款。
二是面积误差比绝对值超出3%，购房者有权退房。若购房者选择不退房，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还购房者；超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。例如，合同面积100平，实际85平，误差比15%，3%部分即3平按原价退款，超出3%的12平需双倍退款。
三是若合同对面积误差有特别约定，且该约定不违反法律法规强制性规定，应按合同约定处理。总之，购房者遇到房屋面积缩水问题，应先确定面积误差比，再依据相关规定或合同约定维护自身权益。
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来源：临律-房屋面积缩水了房款能否退，房屋面积缩水状告开发商