一、房改房已卖但现在要退房怎么处理
房改房已卖但要退房，需区分不同情形处理：
若因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同并退房，同时可要求出卖人赔偿损失。例如房屋存在主体结构质量不合格，或有严重影响居住的渗漏等问题。
若出卖人存在欺诈行为，如故意隐瞒房屋真实情况，像房屋存在重大瑕疵未告知等，买受人可以主张撤销合同来退房，出卖人应返还购房款并承担相应赔偿责任。
若是双方在合同中有关于退房的约定条件成就，按照约定处理，双方应按约履行各自权利义务。
如果没有上述法定或约定情形，买受人单方面要求退房属于违约行为。出卖人可以拒绝退房要求，若同意退房，买受人需承担违约责任，赔偿出卖人因此遭受的损失，损失范围包括房屋差价损失、装修损失等实际损失。具体处理方式建议双方先友好协商，协商不成可通过诉讼等法律途径解决，以维护各自合法权益。
二、房改房已卖但现在要退房怎么办
房改房已卖又要退房，需依据具体情形依法处理。
若存在法定可撤销合同的情形，比如一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等，可通过诉讼主张合同无效或撤销合同，从而实现退房。
若基于双方约定的退房条件成就，比如约定了房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形，卖方可依据约定要求退房。
若无上述法定或约定情形，随意退房构成违约。违约方需承担违约责任，违约责任形式通常包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。具体赔偿范围可能涵盖对方因购房产生的直接损失，如装修费用、购房税费等，以及可能的间接损失。若双方对违约责任有明确约定，则按约定执行。建议双方先友好协商，明确责任和解决方案；协商不成的，可通过向法院起诉或申请仲裁，由专业机构依据事实和法律作出公正裁决。
三、房改房已卖如何清退
房改房已卖之后若要清退，需依据具体情形与相关法律规定处理。
若存在法定可撤销合同的情形，比如一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等，可通过向法院提起诉讼，请求撤销房屋买卖合同，合同撤销后，出卖人可主张清退房屋。
若合同约定了清退相关的条件，且该条件成就，出卖人可依据合同约定，先与买受人协商清退事宜。协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，要求买受人按照合同约定腾退房屋。
在清退过程中，要注意遵循法定程序。向法院起诉时，需准备好充分的证据，如合同文本、相关聊天记录、付款凭证等，以证明主张清退的合理性与合法性。若涉及腾退房屋执行问题，需由法院依法执行，确保整个清退过程合法有序。
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来源：中国法院网-房改房已卖如何清退，房改房卖了还能再次享受吗?