一、买二手小产权房应该怎样签合同才有效
小产权房买卖签订的合同通常难以产生法律效力。原因在于小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，这种房屋不具备合法的产权。
虽然合同难以有效，但如果一定要签订，可注意以下几点：
（一）明确双方主体信息，包括姓名、身份证号、联系方式、住址等，确保信息准确无误。
（二）详细描述房屋状况，如位置、面积、户型、装修情况等，让双方对交易标的有清晰认识。
（三）约定价款及支付方式，明确总价、付款时间节点、支付方式等内容，避免后续纠纷。
（四）约定违约责任，对双方可能出现的违约情形及相应承担的责任作出具体规定。
不过需要再次强调，小产权房交易存在较大法律风险，比如无法办理合法产权证书，在遇到拆迁、继承等问题时，购房者的权益难以得到有效保障。
二、二手房签订房屋买卖合同要注意哪些细节
签订二手房房屋买卖合同，需注意以下细节：
（一）确认房屋产权。要查看卖方的房产证、身份证等证件，确保房屋产权清晰，不存在抵押、查封、共有产权人不同意出售等影响交易的情况。
（二）明确成交价格及付款方式。合同中应明确约定房屋总价、付款方式（如一次性付款、分期付款、银行贷款等）、付款时间节点等，避免后续因付款问题产生纠纷。
（三）核实房屋基本状况。对房屋的面积、户型、装修情况、配套设施等进行详细确认，并在合同中注明，防止交房时出现与约定不符的情况。
（四）约定交房时间及条件。明确卖方交房的具体时间，以及交房时应保持的房屋状态，如水电燃气等费用结清、房屋内物品的归属等。
（五）违约责任条款。应明确买卖双方在合同履行过程中，如出现违约行为应承担的责任，包括违约金的具体数额或计算方式等，以保障合同的顺利履行。
三、购买商品房逾期交房超过合同解除期后还能解除合同吗
在购买商品房时，若逾期交房超过合同约定的解除期，通常情况下依然可以解除合同，但需根据具体情形分析。
若合同中明确约定了逾期交房的解除条件及期限，当逾期交房超过该期限，购房者一般享有合同解除权。开发商逾期交房构成根本违约，严重影响购房者对房屋的使用权益，购房者有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求开发商承担违约责任，如退还购房款、支付违约金等。
不过，若存在特殊情形，比如购房者在逾期交房超过解除期后，以明示或默示的方式放弃了解除权，继续履行合同相关义务或表示愿意等待交房等，可能会导致解除权的丧失。
另外，从法律角度看，即便合同未约定解除期限，若开发商逾期交房经催告后在合理期限内仍未履行交房义务，购房者也可解除合同。总之，要结合具体事实和证据判断是否能解除合同。
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来源：临律-购买商品房逾期交房超过合同解除期后还能解除合同吗，逾期交房合同解除权