一、房屋买卖合同与定金合同哪个有效
房屋买卖合同与定金合同的有效性需依据具体情况判定。
一般而言，若具备以下条件，二者通常都是有效的：行为人具有相应的民事行为能力，即签订合同的双方是能独立实施民事法律行为的合格主体；意思表示真实，也就是双方在签订合同时是真实自愿、没有欺诈胁迫等情形；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
定金合同作为从合同，其效力依赖于主合同即房屋买卖合同。若房屋买卖合同有效，定金合同符合上述有效条件，也会有效。定金合同自实际交付定金时成立。
然而，若存在导致合同无效的因素，比如一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益，恶意串通损害他人合法权益，以合法形式掩盖非法目的等，那么无论是房屋买卖合同还是定金合同，都可能被认定无效。总之，要综合具体合同内容及签订情况判断二者有效性。
二、房屋买卖合同约定了定金和违约金
在房屋买卖合同中同时约定定金和违约金的情况下，当一方违约时，另一方需谨慎选择适用定金条款还是违约金条款。
定金具有担保性质，交付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
违约金则是当事人预先约定的、在违约情形发生时由违约方支付给对方一定数额的金钱。
从法律规定看，二者不能同时并用。选择适用定金条款，能获得双倍定金的赔偿，但前提是已实际交付定金，且定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。选择适用违约金条款，需依据合同约定的具体违约金额或计算方式来确定赔偿数额，若约定的违约金过分高于或低于造成的损失，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以适当减少或增加。
在实践中，当事人应根据实际损失情况、合同履行程度、证据收集等因素综合考量，选择对自身最有利的条款来主张权利，以维护自身合法权益。
三、交过定金开发商不签房屋买卖合同
开发商收取定金后却不签房屋买卖合同，这涉及多方面法律问题。
从法律角度看，定金具有担保合同履行的性质。若因开发商原因不签合同，开发商构成违约。购房者可采取以下措施维护自身权益：
其一，与开发商沟通协商，明确指出其违约行为，要求按约定签订合同。通过协商解决纠纷，既能节省时间和精力，也有利于维护双方关系。
其二，若协商无果，购房者有权依据相关法律规定，要求开发商双倍返还定金。因为根据定金罚则，收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
其三，若购房者因开发商违约遭受其他损失，如为购房而支出的合理费用等，还可要求开发商赔偿相应损失。
在此过程中，购房者要注意保留好相关证据，比如定金支付凭证、与开发商沟通的记录等，以备后续可能的维权之需。若开发商持续拒绝履行义务，购房者可考虑通过法律途径，向法院提起诉讼以维护自身合法权益。
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来源：中国法院网-交过定金开发商不签房屋买卖合同，跟开发商交了定金后不想买了