一、购买商品房一定要先签认购书吗
购买商品房并非一定要先签认购书。
从法律角度来看，签订认购书并非购买商品房的法定必经程序。认购书通常是开发商与购房者在正式签订商品房买卖合同之前，就房屋买卖相关事宜达成的初步协议，其目的在于确定双方有订立正式合同的意向。
一方面，有些开发商可能会要求购房者先签认购书，以此来约束购房者在一定期限内与开发商签订正式的商品房买卖合同，并可能要求购房者缴纳一定数额的定金。但这种做法并非强制要求。
另一方面，购房者完全可以在充分了解商品房的具体情况后，直接与开发商协商并签订正式的商品房买卖合同。只要双方就合同的主要条款，如房屋的位置、面积、价格、付款方式、交房时间等达成一致意见，即可签订正式合同，而不必先签订认购书。
总之，是否签订认购书取决于买卖双方的协商和具体交易情况，购房者有权根据自身意愿和实际需求决定是否签订。
二、购买商品房违约金的比例是多少
商品房买卖合同中违约金的比例并没有固定的法定标准，通常有以下几种确定方式：
一是当事人自行约定。在签订商品房买卖合同时，买卖双方可以根据具体情况协商确定违约金的比例。一般来说，这个比例通常会在合同条款中明确写明，只要不违反法律法规的强制性规定，该约定就是有效的。比如，双方可能约定违约金为合同总价款的一定百分比，常见的有1% - 5%不等。
二是参考相关司法解释。如果合同没有约定或者约定不明确的情况下，在司法实践中，法院会根据具体案件情况，参照相关司法解释来确定违约金数额。通常会考虑违约行为给对方造成的损失等因素，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
三是法定违约金。在某些特定情形下，法律有明确规定违约金的计算方式和比例，此时应按照法律规定执行。
三、购买商品房应怎么办理确权手续
购买商品房办理确权手续，通常可按以下步骤进行：
一是签订购房合同。购房者与开发商签订合法有效的商品房买卖合同，明确双方权利义务，合同需到相关部门备案。
二是缴纳相关税费。购房者需按规定缴纳契税、维修基金等税费，这是办理确权手续的前置条件。税务部门会出具完税证明，作为后续办理的依据。
三是提交申请材料。准备好身份证、购房合同、完税证明等相关材料，向当地不动产登记部门提出确权申请。登记部门会对申请材料进行审核。
四是实地查看。不动产登记部门可能会对房屋进行实地查看，核实房屋实际情况与申请材料是否相符。
五是登记发证。经审核无误后，不动产登记部门会将房屋产权信息登记在不动产登记簿上，并为购房者颁发不动产权证书，至此，商品房确权手续办理完成。购房者取得不动产权证书后，其对房屋的所有权便得到了法律的有效确认。
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