卖二手房哪个平台可靠，卖二手房的流程和手续
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卖二手房怎么样
张楚和李娟来自乡村，一直在省城夏州漂着。
张楚和李娟年纪不小了，他们的“爱情长跑”已经跑了八年，差不多是一个抗日战争的时间。有个作家写鸡汤文说，恋爱的时间越久反而会越容易分手。张楚和李娟看了都嗤之以鼻：“狗屁作家，写的什么玩意。”张楚和李娟已经在谈婚论嫁，今天他们打算去订房，房子订好了，就准备结婚。
手头预算有限，他们钱不够买新房，只能买一套小面积的二手房。
张楚说：“二手房都经过了多年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来。”
李娟附和：“二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场、医院、学校、公交车什么的，日常生活也方便。”
张楚说：“新房最大的问题之一就是污染超标，譬如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。”
李娟附和：“二手房的价格便宜，碰到哪些急需用钱的卖家，可以压压价。说不定家具、电视都能白送。”
张楚跟李娟相互击掌：“买房就买二手房。”
在房屋中介的撮合下，他们已经相中一套二手房，价格刚好是张楚的预算。下午六点，张楚和李娟开着一辆二手卡罗拉去看那套二手房。
房东姓刘，五十多岁了，已经提前在房间等候他们。
张楚和李娟对房子很满意，很快达成了购房意向。即将签订购房合同时，李娟问姓刘的房东：“这张床要多少钱？”
“这床不错。”李娟说话的时候，还用屁股在床上压了压。
张楚也很舒展地在床上躺下。
“怎样？”李娟说。
“挺结实的。”张楚说。
“我本来想至少卖三千块的。”姓刘的房东说。
“一千五百愿意吗？”李娟一听有门，就问道。
“一千五就一千五。”姓刘的房东说。
“电视机也不错。”张楚说，“电视机怎么卖？”
“两千块。”
“一千块行吗？”
“可以。”姓刘的房东很爽快地说。
李娟看着张楚。
“年轻人，如果你们想喝点儿，”姓刘的房东说，“冰箱里有啤酒。我得在沙发上坐会儿。”
“我有低血糖。”姓刘的房东坐上沙发，有些疲倦地往后一靠，拿出一块糖放到嘴里，然后看着张楚和李娟。
张楚找出两个杯子，倒了啤酒。
李娟说：“我不喝。”
李娟拉出一把椅子，坐在餐桌旁边。
“冰箱里还有纯净水。”姓刘的房东说。
张楚把啤酒递给姓刘的房东，姓刘的房东摇摇头。张楚从冰箱里拿出一瓶纯净水，递给李娟。
姓刘的房东说：“我平时可是一个指甲盖大的亏都不肯吃的人，今天却吃了巴掌大的亏。”
李娟扫视着房间里的其它家具和电器。
“你还要什么？”张楚对李娟说。
张楚拿出手机，放在脸边，像是在思考什么。
“我想要写字桌，”李娟说，“写字桌卖多少钱？”
姓刘的房东摆摆手：“你们给的价格太低了。”
“你说个数吧。”张楚说。
姓刘的房东说：“也罢，卖马送鞍。出个价吧。”
张楚把剩下的啤酒倒完，又打开一瓶啤酒。
“所有东西都卖。”姓刘的房东说，“我一个老光棍要那么多东西干啥。”
“谢谢。”李娟说，“你真好。”
“啤酒有点上头，”张楚说，“写字桌五百怎么样？”
张楚举着酒杯，轻轻晃了晃。
“成交。反正我刚买的新房子里也不能摆这些旧玩意。微信还是支付宝？”姓刘的房东拿出手机。
房间里还有好些东西，譬如冰箱、茶几、书架等，几乎是半卖半送。
张楚说：“微信。”
姓刘的房东打开微信收款码。
张楚去扫码，手机却显示余额不足，他略显尴尬，只好撒谎说手机电量不足。
李娟拿出自己的手机说：“我的微信里也没那么多钱。”
姓刘的房东看着面色泛红的李娟，微笑着说：“没事。加我微信，得空转给我就好。”
“说话算数？”张楚李娟一起说。
“说话算数！”姓刘的房东说。
“我喜欢你的床。”李娟加完房东的微信说。
张楚一直没能凑够买房子和家具、电视所需的数目。后来，李娟跟张楚分手了。
再后来，李娟嫁给了姓刘的房东。
作者：包作军，系中国作家协会会员、宁夏作协主席团委员，吴忠市文联副主席，青铜峡市、吴忠市作协主席。已在《朔方》《小说月刊》《星火》《安徽文学》等区内外报刊发表小说等作品三百万字。已出版杂文集《杯中窥人》，小说集《静静的黄河湾》《骆驼的“罗曼史”》（合著），散文集《你是黄河我是沙》《稻花香里》等多部作品。短篇小说集《静静的黄河湾》等作品获宁夏文艺扶持项目。
卖二手房需要缴纳哪些费用
现在卖二手房，就是比谁降价更狠。这话听起来扎心，但最近身边太多朋友的经历都印证了这个残酷的现实。
就拿我自己来说，上周刚帮一个同事盯着广州天河区的房价，结果发现同一小区的房子，每周单价都要跌个200块。
一套80平的房子，一星期就蒸发掉1.6万，相当于直接把月薪跌没了。
这还不算夸张的，杭州申花板块有个业主，原本挂牌价8万/平的房子，现在直接砍到6万，降幅25%，结果还是没人接盘。
为啥现在二手房市场这么惨？
最直接的原因就是新房市场的“降维打击”。以前买新房得房率只有70%，现在开发商为了抢客户，直接把得房率做到120%甚至140%。
同样是100平的房子，新房实际使用面积能达到120平，而二手房只有80平。
按实际面积算，新房单价反而比二手房低了16%-30%。这种情况下，买家当然更愿意买新房，二手房自然就成了“接盘侠”。
数据最能说明问题。国家统计局4月份的数据显示，70个大中城市里，二手房价格环比下跌的城市有65个，武汉、重庆这些二线城市跌幅尤其明显。
武汉4月二手房价格环比跌了0.4%，同比跌幅更是达到7.3%。
再看看挂牌量，百城二手房挂牌量已经突破269万套，同比激增18.6%，三四线城市的挂牌量增速更是超过25%。
这意味着什么？每3套挂牌的二手房里，就有1套是去年同期新增的。
更可怕的是，投资客正在集体抛售。广州有个投资客一次性甩出10套准新房，单价从1万直接砍到6500元，相当于市场价的5折。
杭州余杭区的天阳棕榈湾小区，抛售率高达61.54%，248套房子挂出来，几乎每两套就有一套在降价。
这些投资客当年低价囤房，现在为了套现，根本不在乎成本，直接把市场价格砸穿。
市场供需失衡到什么程度？合肥二手房库存去化周期长达27-32个月，就算每月没有新增房源，也需要两年半才能消化完。
苏州的平均成交周期已经拉长到254天，有些房源挂了一年都无人问津。更扎心的是，就算降价也不一定能卖出去。
上海联洋国际社区去年成交的二手房里，最久的一套用了整整一年时间，而最快的只用了24小时。这说明，只有那些价格足够“笋”的房子才能快速脱手。
政策层面虽然在降息，首套房利率已经降到2.99%，5年期LPR也降到3.5%，但这对二手房市场的刺激有限。
因为买家更倾向于用低利率去买新房，而不是为老破小买单。尤其是那些房龄超过20年、没有电梯的老小区，价格更是一路狂跌。
北京西城赵堂子胡同的房子，近三年跌幅超过25%，单价从15万跌到11万，依然无人问津。
在这种市场环境下，卖家该怎么办？我的建议就四个字：“以价换量”。
现在不是比拼谁更能扛的时候，而是比拼谁更果断。那些挂牌半年都没动静的房子，不妨试试“腰斩式降价”。
比如杭州钱江新城二期有个业主，原本挂牌价1000万的房子，降价200万都没人看，最后直接砍到600万，结果三天就成交了。这听起来很残酷，但现实就是如此。
不过，也不是所有房子都在跌。核心城市的优质次新房反而逆势上涨。
上海仁恒河滨城一期有套房子，从挂牌到成交只用了18天，成交价还比同户型高了5%。
这说明，市场分化正在加剧，只有那些地段好、品质高的房子才能抵御市场波动。
最后我想说，二手房市场的寒冬可能还会持续一段时间。
如果你不是急着用钱，不妨再等等看。
但如果你真的需要卖房，那就做好心理准备，现在的市场，就是比谁降价更狠，比谁更能接受现实。
毕竟，在这场没有硝烟的战争里，活下去比什么都重要。
卖二手房签合同需要注意什么
潮新闻客户端 记者 楼肖桑
“还是没摇中，大户型套数太少了，轮到我选房时，只剩靠近马路的105㎡了。”上周末，由于摇号顺位靠后，张磊（化名）与时舟里失之交臂。
这两年来，手中的二手房价格不断下跌，想换购新房却又屡次摇号不中，眼看着限价取消，新房价格开始上涨，张磊十分无奈，但还是想抓紧买进一套宜居的好房子。
二手房买在“山腰”上
这几年跌了不少
2018年年中，杭州刚出台摇号政策不久。彼时的杭州楼市，正处于最为火热的行情下，新房市场“万人摇”频出，二手房价格从年初就保持上升趋势。
在“全民买房”的氛围感染下，张磊也投身到买房大军当中。尝试报名了一两个热门楼盘后，他发现中签完全无望，转而看起了二手房。“我当时刚找好工作，新房摇号的人实在太多了，我想了想这样盲目跟风摇号也没有意义，还是抓紧买一套今后通勤方便的房子更重要，索性就决定去买二手房了。”
看过两次房之后，张磊很快锁定了翡翠城二期一套89㎡的高层房源，户型格局为两室两厅一卫。最终他以330万元的总价买下，还包含一个车位，折合单价3.7万元。
翡翠城全景图 记者 姚曹洁摄
没想到的是，就在他成交不久后，楼市迎来力度空前的大范围调控，各类政策不断加码，2018年下半年，房价上涨出现“刹车”，一直缓降到了年底。
“相当于买在了那一年的‘山顶’，但好在接下去几年二手房价又涨起来了。最高点是2021年，同样是89㎡小户型房源，当年小区里有好几套成交单价超过了4万元，甚至还有单价达到4.5万元的。”张磊表示，虽然有些成交户型是三房格局，优于他的户型，但他自己的这套房子一度也能卖到4万元/㎡。
2021年下半年开始，楼市由热转冷，翡翠城的二手房价也开始一路下降，张磊的这套房子也随之开始一路贬值，很快就跌破了他的入手价格。到了今年4月份，翡翠城二期一些两房的89㎡户型，成交单价已经跌至2.5万元。
“比我成本更高的无疑就是2021年前后的买家了，我虽然不是买在最高点的那批，但跌幅也有30%左右。”张磊说。
如今想置换新房
新房价格又涨了
事实上，2021年张磊孩子出生后，他就已经有了置换的念头。“有了孩子后，考虑到长辈要帮着带孩子，两房的格局显然满足不了需求。而且那时候正是我们小区二手房价的最高点，换房是个好时机。”
但换房涉及到卖掉手头的二手房以及新房的中签情况，还要先租住在外面等新房交付，孩子刚出生的忙碌让张磊一家有心无力，最终这个想法被搁置了下来。“其实那时候二手房价已经开始下降了，并且降幅不小，后来想着反正是自住索性不去关注了。”张磊直言，现在回头看，不论是买还是卖，自己的步子都踩得不准。
到了2024年上半年，翡翠城所在的五常板块迎来了新盘入市，绿汀春晓精装限价27200元/㎡。去年开始，杭州的新房产品“卷”得厉害，张磊一下子就被这个新楼盘吸引了，和家里人商量后，他们果断参与了摇号。但可惜的是两次开盘中签率分别只有15.72%和12.33%，张磊都没能中签。
到了2024年下半年，限价放开后，张磊也意识到接下去要置换，新房价格可能要涨了。本月初，距离绿汀春晓不远的时舟里迎来首开，这是一个不限价的新项目，而首开的价格是34760元/㎡（赠送车位），相比绿汀春晓涨了7560元/㎡，涨幅达到27.8%。
“没想到就过了一年涨了这么多，但还是比我当时的那套二手房单价要低，产品、公区各方面也进步得多。”张磊表示，虽然当初那套二手房买亏了，现在新房也涨价了，但他还是想抓紧完成改善置换，看过一次时舟里的样板房后，他当即选择了报名。
时舟里实景示范区 记者 武恒光摄
而时舟里首开的149套房源，最终有859组家庭报名登记，整体中签率17.3%，张磊的运气好了起来，顺位不算太靠后，但轮到他选房时只剩临马路的105㎡了，他还是选择了放弃。“不差这一次了，这个新盘有1000多套房源，之后开盘我都会去摇，希望运气能好一点，能选到139㎡的户型一步到位。”
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卖二手房要交什么税及费用
来源：光明网
“学区房看似不缺买家，但其实很难卖上价格。”上海浦东新里城和合苑的业主张先生，此前一段时间都在为手中的学区“热门房源”难觅买家、难卖好价而困扰。“但是自如美家二手房的改造售卖方案，给了我一种新的解决思路。我第一次意识到，对目标买家的判断真的很重要。”
在过去的20多天里，像张先生这样面临卖房困境的业主们，在自如美家二手房找到了新解法。日前，自如美家二手房公布，其业务自月初上线20多天以来，已收到超6000位业主咨询委托售卖、8000余位客户咨询购买，同时首批百套精选房源已陆续上线。
精准定位潜在需求，房子变身“心舍好房”市场潜力更大了
“自如做了一份几十页的方案，还详细地帮我勾画出了目标买家画像，相比其他平台，更专业更具象。”业主张先生表示。
据了解，张先生的待售房源位于浦东新里城和合苑。小区附近的海富新里城幼儿园、明珠小学，都是浦东新区教育资源的第一梯队。小区内绿化率高达45%，附近也有完整的商业中心。地处优质学区又有成熟配套，让其成为育儿家庭的刚需首选之一。
通过对小区周边区位及配套设施的精准分析，以及买家购房需求的深入洞察，自如美家二手房全能管家王前润和房屋美化师叶扬文，首先为张先生针对性地刻画出了潜在买家画像。凭借小区附近的优质教育资源，张先生房源的核心受众被定位为“教育+品质”双驱动的核心家庭，决策主体为85后至90后的中青年父母，育有2-6岁学龄前儿童或小学阶段子女。
据介绍，选择在这一板块购房的家庭，在进行购房决策时除了对优质教育资源的“刚需”之外，往往也更加重视高效的居住动线，希望给家庭生活和孩子成长留出充足的空间。从居住习惯来看，对全屋净水系统、地暖、智能安防有配置需求。
基于此，房屋美化师叶扬文为张先生的房源定制了“心舍好房”解决方案——拆除隔墙，将原本狭小的次卧与逼仄狭长的走道、厨房形成更流畅动线；同时将卫生间一分为三，重构干湿、卫浴两组关系，一方面将梳洗区与客餐厅联通，解放功能、增加起居空间，另一方面细化卫浴格局，让空间内的“缓急需求”不再打架。
“这个思路是对的，我之所以对房源的改造和定价始终拿捏不准，就是因为我个人很难像自如这样规模化地了解市场，摸清买家需求。”张先生表示，自如美家二手房基于精准的客群定位打造的方案，让房屋的提升值得期待。一位熟悉该小区的房产经纪人也表示，自己的一位客户在看过这套房源的VR效果图后还叮嘱自己要关注改造情况，“同小区更大户型的房子也不是没有，但是‘刚需型’客户更希望在预算内能一步到位买到拎包入住的房子。让卖家把老房卖出好价、帮买家入手了即买即住的好房，也是我们乐于促成的好交易。 ”
20多天吸引6000位业主“抢滩”委托，“家的打造”成二手房交易新热点
实际上，自3月1日自如美家二手房业务上线以来，日均业主咨询委托逾200人次，通过美家二手房平台求购心仪好房的买家更以单日超300人次的数量持续递增，第一批上线的房源就已有近百套。
据悉，自如美家二手房的推出，是自如针对二手房交易“老房难售、好房难寻”的困局下，将13年来对“家”的理解和积累，从租住延伸到了买卖领域。初期上线阶段，主要针对和满足自如自身用户的二手房买卖需求，旨在通过“严选品质好房、房源全网联卖、买卖佣金八折”，突破传统中介仅解决信息匹配问题的局限，创新性地增加了“家的打造”环节，致力于为买卖双方提供更加优质、高效的服务。
“'严选品质好房'让我印象很深刻，共有‘焕新好房’、‘清水好房’、‘心舍好房’三种产品。比如我这套房子，自如美家二手房团队会根据房屋具体情况、按目标买家的需求，出具定制美化方案。”张先生表示，在接触的众多平台中，先进行专业定制改造再售卖的，自如还是头一家。
据介绍，“焕新好房”主要针对精简装房源，通过维修整固、去旧焕新、家居焕新和氛围焕新等措施，提升房屋的整体品质。“清水好房”则聚焦于老旧房源，借助AI技术与专属设计师的力量，优化房屋布局，进行拆改、水电布设、基础装修和营销物料布场，让老旧房源重获新生。“心舍好房”则以艺术智能整装为特色，打造集简约美学、功能定制、深呼吸环保于一体的美好新家，满足买家对高品质生活的追求。不管是新婚夫妇、子女教育的刚需型购房，还是中年家庭、高净值人群的改善型购房，三类产品针对目标买家均各有侧重。
改造后出售阶段，自如美家二手房将向全网认证的合作伙伴开放房源，并借助自如此前积累的城市字典、房源档案、VR看房等数智化能力，加速房源的曝光与成交。与此同时，在线下层面，自如美家二手房会举办“Open House”，即房源开放日活动，邀请行业经纪人及感兴趣的客户到场参观，全能管家进行讲解，用户和经纪人现场了解房源。
交易阶段，自如美家二手房还推出了买卖佣金八折政策。通过优化交易流程、减少无效环节，让业主和客户以更实惠的价格实现房屋买卖，同时也有助于经纪人提高带看量和带看转化率，实现多方共赢。
据悉，随着美家二手房业务发布，自如基于对“家”的理解和积累，目前已发展为提供买卖、租赁、智能家装、生活服务等全周期、全链条产品与服务的平台型公司。（科文）
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