一、开发商不退面积差怎么办
如果开发商不退面积差，可按以下方式处理：
（一）查看合同约定
1. 仔细研读购房合同中关于面积差处理的条款。一般合同会明确规定面积误差比绝对值在一定范围内（如3%）的处理方式，例如多退少补等。如果开发商违反合同约定不退面积差，这属于违约行为。
2. 收集相关证据，包括购房合同、房屋面积测绘报告等，以证明面积差确实存在且开发商应按约定退款。
（二）协商解决
尝试与开发商进行协商，通过书面函件或者面对面沟通的方式，向其指出应按照合同约定退还面积差款项，并明确告知如果不履行可能面临的法律后果，如承担违约责任等。
（三）投诉
如果协商不成，可以向当地房地产管理部门或者消费者协会等相关机构进行投诉，请求他们介入调解，促使开发商履行退款义务。
（四）法律诉讼
如果上述方法都无法解决问题，可以向法院提起诉讼，要求开发商按照合同约定退还面积差款项，并可要求其承担违约责任，赔偿因延迟退款造成的损失，如利息损失等。
二、顶账房被开发商抵押了怎么办
如果顶账房被开发商抵押了，可以考虑以下措施。
（一）合同审查。查看与开发商签订的顶账房相关协议，确定其中对于房屋产权状况的约定以及开发商是否存在违约行为。如果协议明确房屋无抵押等权利瑕疵，开发商的抵押行为可能构成违约。
（二）查询抵押登记情况。通过当地的不动产登记部门查询房屋抵押登记的详细信息，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等，这有助于明确问题的严重程度。
（三）协商解决。尝试与开发商进行协商，要求其解除房屋的抵押状态，以确保自己对顶账房的权益。在协商过程中，可以依据顶账协议和相关法律法规，表明开发商的行为给自己带来的损害，并提出合理的解决方案，如开发商提供其他等价房产或者给予相应的经济补偿等。
（四）法律途径。如果协商无果，可以向人民法院提起诉讼。要求开发商承担违约责任，解除抵押，办理房屋过户手续等，以维护自己的合法权益。在诉讼过程中，要提供充分的证据，如顶账协议、房屋的占有使用情况、查询到的抵押登记信息等。
三、开发商迟迟不交房业主怎么办
如果开发商迟迟不交房，业主可以采取以下措施：
（一）查看购房合同
1. 明确交房日期以及逾期交房的违约责任条款。一般合同会对开发商逾期交房有相应的赔偿约定，例如支付违约金等，业主可以依据合同主张自己的权利。
（二）与开发商协商
1. 主动与开发商沟通，了解逾期交房的原因，可能是工程建设中的一些客观问题导致的延迟，通过协商可以要求开发商给出明确的交房时间，并要求其承担违约责任。
（三）发送催告函
1. 在协商无果的情况下，可以委托律师发送催告函，催告开发商在合理期限内交房，这既是一种正式的通知手段，也有助于留存证据。
（四）向相关部门投诉
1. 向当地的建设主管部门、房地产管理部门反映开发商逾期交房的情况，相关部门可能会对开发商进行督促整改。
（五）法律诉讼
1. 如果开发商逾期交房时间较长，且其他手段都无法解决问题，业主可以依据购房合同和相关法律规定，向法院提起诉讼，要求开发商交房并承担违约责任，赔偿自己因此遭受的损失，例如租房产生的额外费用等。
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来源：中国法院网-开发商迟迟不交房业主怎么办，开发商迟迟不交房的原因是什么