一、什么情况下开发商必须返还购房定金
开发商必须返还购房定金主要有以下几种情况：
一是因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立。例如，因政府政策调整，使得购房资格、贷款政策发生重大变化，双方无法就合同条款达成一致等，这种情况下，开发商应返还定金。
二是开发商存在违约行为。比如，开发商未取得商品房预售许可证明，与购房者订立商品房预售合同，之后被认定合同无效的，应当返还定金；或者开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人等重要事实，导致购房者无法实现购房目的，也需返还定金。
三是双方在认购协议等文件中约定的返还定金条件成就时。如果双方在相关协议中明确约定了在某些特定情形下开发商需返还定金，当这些情形出现时，开发商就应当按照约定履行返还义务。
二、办房产证开发商需要什么手续及证件
开发商办理房产证需履行一系列手续并准备相关证件，具体如下：
手续方面：
1. 初始登记：开发商需在交房使用之日起60日内，将办理产权登记的资料报送房地产行政主管部门，完成初始登记。
2. 测绘：委托具有资质的测绘机构对房屋进行测绘，出具测绘报告，确定房屋面积等信息。
3. 提交申请：将整理好的相关资料提交给不动产登记部门，申请办理房产证。
4. 缴纳费用：按规定缴纳契税、维修基金等相关税费。
5. 审核发证：不动产登记部门对申请及资料进行审核，符合条件的予以登记，颁发房产证。
证件方面：
1. 规划许可证：证明项目建设符合城市规划要求。
2. 施工许可证：表明建设工程符合施工条件。
3. 竣工验收备案表：确认房屋建设工程通过相关部门验收。
4. 房屋测绘报告：准确反映房屋面积、户型等信息。
5. 土地使用权证：证明开发商对土地的合法使用权。
三、开发商广告跟现房有误差可以退定金吗
在开发商广告与现房存在误差的情况下，是否能退定金需分情况分析。
若广告内容属于要约邀请，比如对小区周边配套设施等进行一般性描述，这种误差通常不构成退定金的理由。因为要约邀请只是希望他人向自己发出要约，不具有合同约束力。
但如果广告内容具体明确，对房屋的相关情况如面积、户型、装修标准等作出了具体承诺，且对购房者订立合同及房屋价格产生重大影响，该广告可视为合同内容。此时，若现房与广告存在误差，开发商构成违约。购房者可以根据相关法律规定和合同约定，要求开发商承担违约责任，这种情况下一般是可以退定金的。
另外，如果双方在认购协议等相关文件中对广告与现房出现误差的情况有特别约定，就按照约定执行。总之，要判断能否退定金，关键在于广告内容的性质以及双方的具体约定。
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来源：临律-开发商广告跟现房有误差可以退定金吗，开发商违反广告法,可以退房吗