一、商品房的预售和现售有哪些区别
商品房预售和现售主要存在以下区别：
一是销售条件不同。商品房预售要求开发商已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。而现售则要求房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，取得土地使用权证书或使用土地的批准文件，持有建设工程规划许可证和施工许可证，已通过竣工验收，拆迁安置已落实等。
二是购房风险不同。预售时，购房者只能通过宣传资料、样板间等了解房屋情况，存在房屋质量、户型、面积等与预期不符的风险，且可能面临开发商资金链断裂导致烂尾的风险。现售时，购房者可以实地查看房屋状况，风险相对较小。
三是价格方面。一般而言，预售价格相对现售价格会低一些，因为预售时房屋还未建成，包含了购房者对未来不确定性的风险补偿。
二、商品房预售许可证如何延期
商品房预售许可证的延期，通常涉及以下方面：
一是申请主体及时间要求。一般由房地产开发企业向原发证机关提出延期申请，且需要在许可证有效期届满前的合理时间内提交申请，具体时间要求各地可能有所不同。
二是准备申请材料。通常包括书面申请报告，详细说明延期原因，如工程进度受不可抗力等特殊情况影响等；同时需提交工程建设进展情况的相关证明材料，比如施工进度报告、监理单位出具的证明等，以证实确实存在需要延期的合理事由。
三是审批流程。原发证机关在收到申请及材料后，会对申请理由及相关材料进行审核。若审核通过，会根据实际情况作出准予延期的决定，并重新确定有效期，然后换发新的商品房预售许可证；若审核不通过，则会告知申请人不予延期的理由。
需注意，不同地区对于商品房预售许可证延期的具体规定和操作流程可能存在差异，开发企业应遵循当地政策执行。
三、商品房预售许可证过期了怎么办
商品房预售许可证过期后，有以下不同情况及相应处理方式：
若在有效期届满前，开发企业已向房地产管理部门提出延长申请，且经审核符合法定条件，房地产管理部门会予以批准并办理延续手续，许可证得以继续有效，开发企业可继续进行商品房预售活动。
若未申请延续或申请后未获批准，预售许可证过期失效。在此情况下，开发企业在许可证过期后进行商品房预售，属于违法行为。根据相关规定，未取得商品房预售许可证明而签订的商品房预售合同，应当认定无效。不过，在起诉前开发企业取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
对于购房者而言，在购买商品房时，务必仔细查看开发商的预售许可证是否在有效期内，以保障自身合法权益。若不慎购买了无证或过期预售的商品房，可依据具体情况，通过协商、向相关部门投诉或寻求法律途径解决纠纷。
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来源：临律-商品房预售许可证过期了怎么办，商品房预售许可证过期后签订商品房卖买合同有效吗