闲置超2年的土地,如何才能合法抗辩并阻止政府收回?
裁判要旨
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。除因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延外，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。
案情简介
一、1993年5月，新大陆公司与澄迈县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定澄迈县土地管理局将29.8亩土地出让给新大陆公司兴建木材加工厂。同年9月澄迈县土地管理局向新大陆公司颁发了老城国用（1993）字第54号《国有土地使用证》（“54号土地证”）。新大陆公司受让土地后仅修筑了围墙，之后一直未对土地进行投资建设
二、2000年12月，澄迈县政府对新大陆公司作出澄府（2000）155号《无偿收回土地使用权决定》（“155号收地决定”），决定无偿收回新大陆公司54号土地证下的国有土地使用权。
三、新大陆公司向海南一中院起诉，请求：撤销155号收地决定，澄迈县政府返还54号土地证下的国有土地使用权，或置换同等价值的土地使用权，或依据上述土地使用权的现市场价值支付赔偿金1588万元。海南一中院判决驳回了新大陆公司的诉讼请求
四、新大陆公司不服，上诉至海南高院。海南高院判决驳回上诉，维持原判。
五、新大陆公司仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回新大陆公司的再审申请。
败诉原因
最高法院认定澄迈县政府作出的155号收地决定合法的原因在于：新大陆公司于1993年受让土地后仅修筑了围墙，之后一直未对出让土地进行投资建设，至2000年澄迈县政府作出155号收地决定时，在长达七年的时间里出让土地一直闲置。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款及当时有效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、国土资源部《闲置土地处置办法》（1999年施行）第四条第二款等规定，新大陆公司闲置涉案土地的行为已符合上述规定关于无偿收回土地的条件。因此，澄迈县政府经报海南省政府批准后作出的155号收地决定程序合法。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、当事人从政府受让建设用地使用权后，应当按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期未动工开发的，将可能遭受行政处罚，具体而言：（1）超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；（2）超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
二、根据现行《闲置土地处置办法》第二条的规定，以下情形可认定为闲置土地：（1）国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；（2）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。
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