土地一级市场和二级市场是如何界定，土地一级市场包括哪些
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土地一级市场和二级市场区别
土地一级开发和二级开发在开发主体、开发内容、资金投入等方面存在明显区别，具体如下：
开发内容一级开发：包括土地征收、拆迁安置、土地平整、基础设施建设等工作。旨在将生地或毛地转化为熟地，达到可供出让的条件。例如，对旧城区的改造，需要先对区域内的房屋进行拆迁，对土地进行整理，同时完善水、电、路、气等基础设施。二级开发：是在取得一级开发后的熟地基础上，进行具体的房地产项目开发建设。如建造住宅、商业写字楼、酒店、工业厂房等各类建筑物和构筑物，并配套建设相应的公共服务设施和绿化景观等。资金投入一级开发：资金投入量大，且回收周期长。主要用于土地征收补偿、拆迁安置费用、基础设施建设等方面。资金来源通常包括政府财政资金、银行贷款、土地储备专项债券等。例如，一个大型的城市新区土地一级开发项目，可能需要数十亿甚至上百亿元的资金投入。二级开发：资金投入也较大，除了土地购置成本外，还包括项目建设资金、营销费用等。资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、预售收入等。房地产开发企业通常会根据项目的进度和资金需求，分阶段投入资金。风险程度一级开发：风险相对较小，因为土地一级开发通常有政府的规划和政策支持，且土地出让收入相对稳定。但也面临着政策变化、拆迁难度大、资金周转困难等风险。例如，由于政策调整导致土地出让计划延迟，可能会影响资金回笼。二级开发：风险相对较大，受到市场供需关系、政策调控、市场竞争等因素的影响较大。如果市场需求不足，房价下跌，或者项目定位不准确，可能导致销售不畅，企业面临资金链断裂、项目亏损等风险。利润获取一级开发：利润主要来自于土地出让后的增值收益，一般通过与政府约定的固定收益比例或者土地增值分成等方式获取利润。收益相对稳定，但利润率通常不会太高。二级开发：利润主要来自于房地产项目的销售或出租收入。如果项目运作成功，市场行情好，企业可以获得较高的利润。但如果市场不景气，利润空间可能会被压缩甚至出现亏损。项目周期一级开发：项目周期较长，从土地征收、拆迁安置到基础设施建设完成，一般需要数年时间。例如，一些大型的城市新区开发，可能需要 5 - 10 年甚至更长时间。二级开发：项目周期相对较短，一般为 2 - 3 年，从取得土地使用权开始，到项目建成并实现销售或出租，根据项目规模和复杂程度不同而有所差异。
在实际操作中，土地一级开发与二级开发联动实施的项目或模式并不少见，尤其在城市更新、新区建设、产业园区开发等领域。这类项目通常通过政策设计或市场化机制，允许同一主体或关联主体在完成一级开发后参与二级开发，实现开发环节的衔接与协同。以下是常见的项目类型和模式：
一、常见项目类型一级与二级开发联动的核心是通过 “政策引导 + 市场化运作”，实现土地资源高效利用和开发收益平衡。常见于政府主导的重大项目（如新区、城市更新）、市场化导向的产业园区及 TOD 项目，且多以国企或政企合作模式为主。这种模式的关键在于合规性（招拍挂流程）和利益协调（政府公共目标与企业盈利的平衡），未来在城市高质量发展和存量土地盘活中仍将是重要方向。
土地一级市场,二级市场,三级市场指什么
21世纪经济报道记者李莎 北京报道 1月7日，国家发展改革委对外发布了《全国统一大市场建设指引（试行）》（以下简称《指引》），对各地区、各部门加快融入和主动服务全国统一大市场建设提出方向性、框架性指导和阶段性工作要求。
土地市场是现代市场体系的重要组成部分，也是要素和资源市场的重要内容。《指引》强调，要构建城乡统一的建设用地市场。
《指引》明确，有关部门要依法推动城乡土地要素市场化配置，依据国土空间规划在城市群、都市圈内探索区域建设用地指标统筹配置和毗邻区域建设用地协同供应，有序推进农村集体经营性建设用地入市改革。
中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，在城市群、都市圈内探索区域建设用地指标统筹配置和毗邻区域建设用地协同供应，或意味着未来建设用地供应有望打破行政区划限制。
陈文静指出，一方面，根据城市群、都市圈的整体发展需求，在更大区域范围内合理统筹安排土地资源，促使土地供应与区域内的人口、产业等发展相匹配，有利于提升土地资源利用效益。另一方面，毗邻区域之间通过协同供应建设用地，也有助于促进区域间产业协同发展、交通互联互通等，进而提升区域整体的竞争力和发展质量。
国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学向21世纪经济报道记者表示，新增建设用地是指令性指标，基本都是以行政区为单位配置，便于权责对等，跨区域配置需要解决如何协调指标分配，出现超标使用需要明确追责主体等。
“未来跨区域的土地管理协调机制如何建立、如何统一规划和加强监管等，或是需要细化探索的方向。”陈文静说。
黄征学认为，推动城乡土地要素市场化配置要以集体经营性建设用地入市作为突破口，明确入市主体、入市方式、入市程序，土地收益分配等内容，循序渐进稳步推进。
中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅向21世纪经济报道记者表示，有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，本质上即是对土地财政的净收益不断收窄、部分地区土地出让收支倒挂的回应。除少数人口净流入的大城市外，垄断土地一级市场实际上已经很难获取超额“利润”。在此背景下，集体土地所有权人通过出租、出让等多种灵活方式供地，既能降低土地使用方的用地成本，还能为土地所有权人提供长期收益。
陈文静表示，有序推进农村集体经营性建设用地入市，是构建城乡统一的建设用地市场的重要环节，农村土地制度改革正在推进，未来更多配套政策有望完善和落实，比如增值收益分配、用途管制和监管等。
《指引》明确，各地区要在国家统一制度规定下，加快发展建设用地二级市场，适当优化建设用地交易申请、审批、价款和税费缴纳、登记等流程，依托全国土地二级市场交易服务平台，汇集土地二级市场交易信息，主动发布公示地价、成交价、交易规则等信息。
黄征学表示，加快发展建设用地二级市场，一方面有助于盘活存量建设用地，另一方面也能促进一二级市场联动。
2019年，国务院办公厅即印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，明确要加快建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。
《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》进一步明确，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。
黄征学表示，近年来低效用地再开发取得实质性进展，但全国低效用地数量庞大、类型多样、成因复杂，盘活存量面临成本高、资金筹集困难，盘活效率低和积极性差，土地再利用的体制机制不健全等问题。
黄征学建议，健全盘活存量土地利用的机制，完善政策支持体系和法规体系，多类别、多主体、多模式、多机制、多政策推动土地再开发，提高土地节约集约高效利用水平。
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土地一级市场的供给者是
地方财政收入从土地财政向多元化模式转型已成必然趋势，这一过程涉及经济结构、财政制度及资源配置方式的系统性变革，具体呈现以下特征：
一、转型必要性：土地财政困境倒逼改革
土地收入锐减与债务风险累积。2025年地方土地出让收入同比下降36.2%，房企拿地意愿低迷导致财政收支缺口扩大，叠加地方政府债务压力攀升，传统模式难以为继。
经济转型与资产价值重构需求。房地产占居民财富比重达70%，远超发达国家水平，过度依赖土地资源抑制经济创新活力，亟需通过金融资产配置优化释放增长潜能。
二、主要转化方向：多元化财政体系构建
股权财政：国有资本运营升级。通过国有企业混合所有制改革、战略新兴产业股权投资，实现国有资产证券化收益（如地方产业引导基金年化收益率超15%），逐步替代土地出让收入。
信用财政：资产证券化与REITs扩容。盘活存量基础设施（如保障房、产业园）形成可交易资产包，2025年公募REITs发行规模突破5000亿元，为地方财政提供稳定现金流。
公共资源财政：全域资源价值开发。拓展数据资产（占GDP比重达10%）、生态资源（碳汇交易规模年均增长30%）等新型财源，建立多维度公共资源定价与收益分配机制。
税收财政：房地产税与消费税改革。试点房产税差别化税率制度，完善消费税征收范围（如奢侈品、高能耗产品），预计2025年直接税占比提升至45%以上。
三、转型路径：制度重构与市场协同
分阶段缓冲机制。设立房地产稳定基金优先处置优质资产，通过3年过渡期实现土地依赖度从60%降至30%，避免财政硬着陆风险。
资源配置市场化改革。打破土地一级市场垄断，推动数据、碳汇等要素市场化交易平台建设，2025年要素市场交易规模突破20万亿元。
社会保障与投资理念转型。完善全民社保体系降低预防性储蓄需求，引导家庭金融资产配置比例从30%提升至50%，培育长期价值投资文化。
四、挑战与长期趋势
制度重构复杂性。需协调央地财权事权划分、税收征管体系重构等深层次改革，短期内可能面临财政收支波动压力。
数字经济赋能趋势。数据资产确权、估值及交易制度完善将催生万亿级新财源，预计2030年数据财政贡献占比达12%-15%。
地方财政转型本质是“要素市场化+治理现代化”的双重革命，其成功取决于制度创新力度与市场培育速度。2025年作为关键转折年，既需短期稳地产防风险，更要坚定推进股权、数据等新财源培育，构建可持续的财政生态体系。
土地一级市场名词解释
据杭州市规划和自然资源局10月21日公告，杭州将挂牌出让三宗涉宅地，其中位于杭州奥体板块的杭政储出[2024]124号板块备受关注，其起拍价达3.6万/㎡，打破了该板块起拍楼面价纪录，同时也是杭州涉宅地块最高的起拍楼面价。该批次地块将于11月20日正式出让。
[2024]124号地块位于杭州钱江世纪城核心区，出让面积3万余平方米，可建面积8.2万余平方米，容积率2.7，起拍总价29.5亿元，起拍楼面价36000元/㎡。若该地块竞价至26%溢价率成交，则将打破杭州涉宅地单价地王纪录。
澎湃新闻(www.thepaper.cn)查询发现，目前杭州涉宅地单价地王纪录是2016年成交的凤起潮鸣地块，其起拍楼面价不到2.2万元/㎡，经56轮竞价，由绿城房产以37.35亿元竞得，溢价率109.38%，折合楼面价45368元/㎡，刷新杭州涉宅地单价“地王”纪录并一直保持至今。2018年至2019年，该地块高层住宅出售，户型面积147-455㎡，精装均价79800元/㎡。
杭州土地一级市场的活跃或与刚施行的楼市新政刺激有关。10月9日，杭州发布楼市新政，主要措施包括：首套、二套房最低首付款比例统一为15%；取消新出让用地限价；新项目销售取消社保排序和限售等。据钱江晚报报道，新政后一周，市场被楼市新政激活，无论是新房市场还是二手房市场，看房量和成交量均大幅上升。新政一周，杭州市区二手房网签量日均突破350套，远超9月的日均200套；两个新房销售均需拼社保排选房位次。10月15日杭州迎来楼市新政后首场土拍，两宗宅地中，不限价的地块溢价18%成交。
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