一、开发商未按时交房有哪些免责情形
开发商未按时交房的免责情形主要有以下几种：
一是不可抗力因素。例如自然灾害，像地震、洪水、台风等，这些不可预见、不可避免且无法克服的客观情况，若对房屋建设造成实质性影响，导致无法按时完工交房，开发商可免责。
二是政府行为。比如政府因公共利益需要，对建设工程进行规划调整、征收土地、责令停工等行政行为，使得工程进度受阻，交房时间被迫延迟，这种情况下开发商一般无需承担违约责任。
三是社会异常事件。像战争、罢工、大规模疫情等社会异常现象，严重影响施工进度的，开发商也可能免责。不过，开发商需要及时通知购房者相关情况，并提供有效的证明文件，如政府部门出具的相关公告、证明，或者专业机构的鉴定报告等，以证实确实存在免责事由，且需在免责事由消除后尽快交房。
二、商品房规划及设计变更后开发商应当如何应对
当商品房规划及设计发生变更后，开发商应采取以下应对措施：
一是通知义务。开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。通知内容应明确、详细地告知变更的具体内容、变更原因以及可能对商品房产生的影响等重要信息。
二是协商处理。若规划及设计变更涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等重大变更，且影响到买受人所购商品房质量或使用功能，开发商应与买受人进行协商。若买受人同意变更，双方应签订补充协议等书面文件，明确双方权利义务；若买受人不同意变更，开发商应尊重买受人意愿，可提供退房等解决方案，并按照合同约定承担违约责任。
三是依法备案。开发商要按照相关规定，将规划及设计变更情况向相关行政主管部门进行备案，确保变更行为符合法律法规和政策要求，避免后续产生法律风险。
总之，开发商需遵循相关法律规定和合同约定，妥善处理规划及设计变更事宜，维护自身及买受人的合法权益。
三、开发商延期交房怎样和开发商谈价
与开发商就延期交房谈价，可从以下几方面着手：
其一，收集证据。先梳理好开发商延期交房的相关证据，如合同约定交房日期、实际未交房的事实证明、开发商通知延期的相关文件等，有充分证据才能在谈判中占据主动。
其二，明确法律依据。依据《民法典》等相关法律规定，开发商延期交房构成违约，需承担违约责任。购房者可要求开发商支付违约金，违约金数额一般按合同约定计算，若合同约定不明或过低，可参照同地段同类房屋租金标准主张赔偿。
其三，主动沟通协商。主动与开发商相关负责人联系，以平和理性态度表明自身诉求，指出其延期交房的违约行为，要求给予合理赔偿方案，如适当降低房价、增加装修标准或给予一定金额补偿等。若协商不成，可考虑向房地产主管部门投诉或通过法律途径解决，以维护自身合法权益。
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