一、二手房不能卖具体的情形
二手房存在一些不能卖的具体情形，主要包括以下方面：
一是未依法取得房屋所有权证的房屋。这类房屋产权不明晰，无法进行合法的交易过户，购买者的权益难以得到保障。
二是被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。在此种情况下，房屋的处分权受到限制，进行交易可能导致交易行为无效，且可能会给购买者带来法律风险。
三是共有房屋未经其他共有人书面同意的。共有房屋的处分需经全体共有人一致同意，否则该交易可能会被认定为无效，损害其他共有人的权益。
四是权属有争议的房屋。房屋权属存在争议，意味着其真正的所有权归属不明确，交易的基础不稳定，容易引发后续纠纷。
五是已被依法列入拆迁范围内的房屋。此类房屋即将面临拆迁，其用途和价值受到限制，且交易可能因拆迁政策等因素而无法顺利完成。
二、贷款买卖二手房流程
贷款买卖二手房，通常有以下流程：
一是购房资格审核。买卖双方需提供相关资料，由相关部门审核购房者是否具备购房资格。
二是签订购房合同。双方就房屋价格、付款方式、交房时间等条款协商一致后，签订正式的购房合同。
三是申请贷款。购房者向银行提出贷款申请，提交收入证明、征信报告、身份证等资料，银行会对购房者的还款能力等进行审核。
四是房屋评估。银行指定的评估机构对房屋价值进行评估，以确定贷款额度。
五是银行审批。银行根据评估结果和购房者的资质进行贷款审批，若审批通过，会出具批贷函。
六是办理过户手续。买卖双方携带相关证件到不动产登记部门办理房屋产权过户，将房屋产权转移至购房者名下。
七是抵押登记。购房者拿到房产证后，需到不动产登记部门办理抵押登记手续，银行取得他项权证。
八是银行放款。银行在完成抵押登记后，按照合同约定将贷款发放至卖方账户。
九是交房。卖方将房屋交付给购房者，交易完成。
三、二手房产过户网签流程
二手房产过户网签主要有以下流程：
买卖双方协商达成一致意见后，需共同到当地房地产交易管理部门提出申请。卖方需提供身份证、房产证等相关证件，买方需提供身份证等资料，以证明各自的身份和购房资格。
接下来，相关部门会对提交的资料进行审核。审核通过后，买卖双方通过管理部门提供的网签系统，在线填写二手房买卖合同的相关内容，包括房屋基本信息、成交价格、付款方式、交房时间等条款。在填写过程中，要确保信息准确无误。
填写完成后，买卖双方需确认合同内容，无异议后，通过网签系统进行电子签名。一旦合同成功网签，会生成一个具有唯一编号的网签合同文本。
之后，买卖双方按照合同约定履行各自义务，如买方支付房款，卖方配合办理产权过户手续等。最后，在完成税款缴纳等相关程序后，不动产登记部门会进行产权变更登记，将房屋产权过户到买方名下。
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