一、二手房40平米不能按揭吗
二手房能否按揭，并非单纯由面积决定，40平米的二手房在符合一定条件下是可以按揭的，具体分析如下：
从银行政策角度看，银行主要关注的是房屋的价值、房龄、产权状况以及借款人的还款能力等因素。如果40平米的二手房房龄较新、所处地段较好、有一定的市场价值，且产权清晰无纠纷，同时借款人有稳定的收入来源和良好的信用记录，能够满足银行对于还款能力的要求，银行通常会批准按揭贷款申请。
从房屋性质方面来说，若是普通住宅性质的40平米二手房，一般符合按揭贷款条件。但如果是商业性质，如公寓、商铺等，银行在审批贷款时可能会相对严格，不过只要符合相关规定和银行要求，同样有机会获得按揭贷款。
总之，40平米的二手房能否按揭要综合多方面因素考量，不能一概而论。
二、二手房商铺过户多少费用
二手房商铺过户涉及多种费用，主要包括以下几类：
- 交易手续费：一般按商铺建筑面积计算，每平方米收取一定金额，具体标准各地可能不同。例如，有些地区可能是每平方米10元左右。
- 登记费：办理商铺产权登记时需缴纳，通常为每件几百元，比如可能是550元。
- 核档费：对商铺档案进行核实的费用，一般相对较少，可能几十元。
- 契税：由买方缴纳，税率通常为3%至5%，具体适用税率由当地规定。例如，商铺成交价为100万元，若契税税率为4%，则需缴纳4万元契税。
- 增值税：若商铺产权未满一定年限，卖方需缴纳增值税。一般税率根据增值额情况而定，可能为5%左右。
- 个人所得税：卖方转让商铺有所得的，需缴纳个人所得税，一般为所得额的20%。
- 土地增值税：按照增值额的一定比例征收，增值额计算较为复杂，需考虑商铺的购置价格、增值情况等因素。
实际费用可能因商铺具体情况、当地政策等因素而有所差异，建议向当地房产管理部门咨询确认。
三、二手房贷款流程怎么操作
二手房贷款操作流程主要如下：
（一）准备材料。购房者需准备身份证、户口簿、收入证明、婚姻状况证明等，同时卖家要准备房产证、身份证等相关证件。
（二）看房评估。购房者确定意向房屋后，需联系银行认可的专业评估机构对房屋进行评估，以确定其价值，银行会根据评估值确定贷款额度。
（三）提出申请。购房者向银行提出贷款申请，提交准备好的材料，并填写贷款申请表。银行会对申请人的资质、还款能力等进行审查。
（四）签订合同。若银行审批通过，购房者、卖家与银行签订相关合同，包括购房合同、借款合同、抵押合同等。
（五）办理过户及抵押登记。买卖双方前往房产管理部门办理房屋产权过户手续，之后购房者需与银行一起到相关部门办理房屋抵押登记。
（六）放款。银行在收到抵押登记证明后，会按照借款合同约定，将贷款资金发放至卖家指定账户。
（七）还款。购房者按照借款合同约定的还款方式和时间，按时向银行偿还贷款本息。
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