房屋买卖合同纠纷
——定金罚则的适用
【案例详情】
2004年4月18日，张某与甲公司签订《房屋订购协议》，约定，张某向甲公司交付定金5万元，订购甲公司A区3单元201室住宅一套，张某若在甲公司通知的签约日前选择放弃购买权，或者到期不续签，5万元定金不退还，若甲公司违约将该房屋转售他人，应双倍返还定金。当日甲公司收到张某定金5万元后通知于4月25日至甲公司处签订正式商品房预售合同。5月7日，张某向甲公司提交一份书面意见，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，要求删除合同附件中“样板房仅供参考，甲公司保留最终解释权”字样，甲公司未给予明确答复，张某表明需另择日签约。甲公司负责人李某在该书面意见上写明：“该客户意见已收到。”5月9日，甲公司通知张某，因其未按约到甲公司签订商品房预售合同，已构成违约，将不予返还原协议项下的定金。双方为此发生纠纷后协商未果，张某提起诉讼。【法院判决】
一审判决，根据订购协议的约定，张某未按约与甲公司订立合同，应承担违约责任，无权要求返还其交付的定金，据此，一审法院驳回张某的诉讼请求。 二审法院判决：撤销一审民事判决；甲公司向张某返还定金5万元。
【法律分析】
本案中，争议焦点是：双方在4月25日洽谈后未签订《商品房预售合同》是否构成一方对另一方的违约。
本案中甲公司没收定金的理由，是认为张某没有在4月25日与甲公司签订预售合同，构成违约。依据订购协议，甲公司不退还定金的情形有两种，第一种即张某在签约日前放弃房屋购买权。另一种是张某到期不签订商品房预售合同。而本案中，张某确于4月25日到甲公司商谈预售合同事宜，虽未实际签约，但在仍表达了“另择日签约”的愿望，即并无放弃购买权的意思表示，不属于第一种情形。而针对第二种情形，对“到期不签约”理解是认定本案是否存在违约情况的重要依据。当合同双方对合同内容有争议时，应当依据合同合同的有关条款、合同的目的、交易习惯等确定该条款的真实意思。本案中，订购协议中的“到期不签约”一语，显然不包括由于不可归责于对方的原因而到期不签约的情形。而在张某只见过甲公司提供的样板房，甲公司却在以样板房获得张某的认同并以此为基础与之订立预约合同后，在订立预售合同时以格式条款表明“样板房仅供参考和合同解释权归甲公司所有”，对张某来说此举明显显失公正。因此张某对此格式条款提出的异议，是合理的。
因此，应当认未按约订立合同的原因是双方当事人未达成一致意见，而并非哪一方对订购协议无故反悔，属于因不可归责于当事双方的事由造成的未履行合同义务的情形，不存在任何一方违约的情况，因此不存在定金双倍赔偿问题。合同解除后，甲公司应当返还定金。
依据本案例可知，将定金作为一种保障合同债权实现的担保方式，是具有强制约束力的，不管是甲方还是乙方毁约，都应该承担违约后果。定金罚则的适用在于在订立定金合同以后一方违约，致使不能实现合同目的的，若属于因不可抗力,未达成一致意见而导致未能按时履行定金合同项下的义务，则不适用定金罚则，可以解除合同，返还定金。
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