一、商品房使用年限是多久
商品房的使用年限需根据土地性质来确定，具体情况如下：
一是居住用地。土地使用权出让最高年限为70年。在购买此类商品房后，房屋所有权是永久的，但土地使用权有70年期限。70年期满后，根据相关法律规定，会自动续期。不过，关于续期是否需要缴纳费用以及缴纳标准等，目前法律尚未明确具体规定。
二是商业、旅游、娱乐用地。这类土地的使用权出让最高年限是40年。40年期限届满后，土地使用者若要继续使用土地，需提前一年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，并按规定支付土地使用权出让金。
三是工业用地等其他性质土地。工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。使用年限到期后，同样需按相关规定办理续期手续。
二、商品房使用年限期满后怎么办
商品房使用年限期满后，通常有以下几种情况及处理方式：
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这意味着业主无需特别申请，土地使用权会自动延续。不过，续期是否需要缴纳费用以及缴纳标准，目前相关法律规定尚不明确，一般会依据届时的法律法规和政策来确定。
对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，需依照法律规定办理。土地使用者应在土地使用权出让合同约定的使用年限届满前一定期限内，向土地管理部门提出续期申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
若土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。但对于地上建筑物、其他附着物的归属，会根据具体情况依法处理。
三、商品房使用年限怎么计算
商品房使用年限从开发商取得土地使用权之日起计算。具体说明如下：
土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
在实际计算中，比如购买了一套新建的住宅商品房，开发商在若干年前通过出让方式取得了该地块的土地使用权，土地出让合同签订之日就是土地使用年限的起始时间。购房者买到手后，剩余的土地使用年限等于土地出让年限减去开发商从取得土地到交房这段时间。
需要注意的是，土地使用年限届满后，对于住宅建设用地，会自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。而对于非住宅建设用地，土地使用年限届满后，需按照相关规定办理续期手续，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
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