一、商品房预售合同的效力如何确定
商品房预售合同的效力确定，需从多方面考量：
（一）主体资格。出卖人需具备相应的房地产开发经营资质，若其未取得资质或超越资质等级从事房地产开发经营活动，所签预售合同可能无效。例如，没有达到规定资质等级却进行商品房预售，合同效力存疑。
（二）预售许可。出卖人必须取得商品房预售许可证明。未取得该证明而签订的预售合同，一般认定为无效，但在起诉前取得的，可认定有效。比如开发商在签订合同时未获许可，后续在诉讼前补齐手续，合同效力得以补正。
（三）意思表示。合同双方应真实、自愿地作出意思表示，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形。若一方通过欺诈手段使对方签订预售合同，受欺诈方有权请求撤销该合同。
（四）合同内容。合同内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。若合同约定违反相关规定，如约定的房屋用途违反规划要求，该部分内容可能无效。
二、没有预售许可证合同是否还有效
在房地产领域，没有预售许可证签订的商品房预售合同通常是无效的。具体分析如下：
- 法律规定方面：根据相关法律法规，开发商预售商品房必须取得预售许可证。这是为了保障购房者的权益，确保房地产开发项目的合法性和可行性。未取得预售许可证进行商品房预售，违反了法律的强制性规定。
- 合同效力认定：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
- 法律后果：如果合同被认定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
总之，没有预售许可证签订的商品房预售合同原则上无效，但存在起诉前取得许可证而认定有效的例外情况。
三、什么时候可以签商品房预售合同
商品房预售合同的签订需满足一定条件。
（一）开发商需取得商品房预售许可证。这是签订预售合同的关键前提，它表明该项目在规划、施工等方面达到了相关部门的要求，具备了预售的法定条件。只有取得此证，开发商才有资格对外预售商品房，购房者与之签订的预售合同才具有法律效力。
（二）购房者已明确购房意向。购房者在了解楼盘的基本情况，如房屋户型、面积、价格、交房时间等重要信息后，对特定房屋产生购买意愿，并与开发商就合同条款达成初步共识。
通常，在开发商取得预售许可证后，即可开始与购房者协商并签订商品房预售合同。购房者在决定签订前，应仔细审查合同条款，包括房屋基本信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容，确保自身权益得到充分保障。若发现不合理条款，应及时与开发商协商修改。
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来源：中国法院网-什么时候可以签商品房预售合同，