一、商品房合同怎么处理违约
在处理商品房合同违约时，可按以下方式：
（一）违约方为购房者
1. 开发商的处理方式
- 若购房者逾期付款，开发商可根据合同约定要求购房者支付逾期付款违约金。如果购房者经催告后在合理期限内仍未付款，开发商有权解除合同，并要求购房者承担因合同解除造成的损失，如房屋空置期间的损失等。
2. 违约金计算
- 通常按照合同约定的计算方式确定违约金数额。如果约定的违约金过高，购房者可请求法院或仲裁机构适当减少；如果过低，开发商也可请求适当增加。
（二）违约方为开发商
1. 购房者的处理方式
- 若开发商逾期交房，购房者有权要求开发商支付逾期交房违约金。如果逾期交房达到合同约定的解除条件，购房者有权解除合同，并要求开发商返还已付购房款及利息，赔偿损失。
- 若开发商交付的房屋存在质量问题，购房者可要求开发商承担修复责任。如果质量问题严重影响正常居住使用，购房者也可解除合同并要求赔偿损失。
2. 证据收集
- 购房者在主张开发商违约时，应注意收集相关证据，如合同文本、付款凭证、交房通知、房屋质量检测报告等，以便在诉讼或仲裁中维护自己的权益。
二、商品房合同无效情况
商品房合同在以下几种常见情况下会被认定为无效：
一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，诱导消费者签订购房合同，且损害了国家相关利益。
二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如开发商与个别购房者恶意勾结，通过签订虚假合同来逃避税收等，损害了国家或集体利益。
三是以合法形式掩盖非法目的。例如名为购房合同，实际是为了进行非法资金拆借等非法活动。
四是损害社会公共利益。若商品房建设违反了规划、环保等法律法规，影响公共安全或公共利益，相关合同无效。
五是违反法律、行政法规的强制性规定。像未取得预售许可证而签订的商品房预售合同，违反了相关法律法规的强制性要求，合同无效。
购房者在签订商品房合同时，应仔细审查相关信息，避免陷入无效合同的风险。若发现合同存在无效情形，可依法维护自身权益。
三、商品房合同怎么解除
商品房合同的解除分为约定解除和法定解除两种情况：
约定解除：
若合同双方在商品房买卖合同中事先约定了解除合同的条件，当该条件成就时，一方或双方即可行使解除权解除合同。例如约定了交房时间，若开发商逾期交房达到约定天数，购房者可按约定解除合同。
法定解除：
1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。比如因地震等自然灾害导致房屋完全损毁无法交付。
2. 在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。例如开发商明确告知购房者无法交房。
3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。如购房者未按约定支付房款，经开发商催告后仍不支付。
4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如房屋存在严重质量问题无法居住。
解除商品房合同一般需书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。若对方有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
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