一、商品房预订协议和商品房预售合同一样吗
商品房预订协议与商品房预售合同不一样。
性质上，商品房预订协议是一种预约合同，其目的在于约定将来签订正式的商品房预售合同，主要作用是确定双方有订立本约的意向。而商品房预售合同属于本约合同，是买卖双方就特定商品房的预售事宜达成的具有明确权利义务关系的正式合同。
内容方面，预订协议内容相对简单，一般仅涵盖房屋基本信息、预订款数额及交付时间等主要事项，重点在于确定双方交易意向。商品房预售合同则详细得多，会明确房屋具体位置、面积、价格、付款方式、交付时间、违约责任等诸多涉及房屋买卖核心的权利义务条款。
法律效力也有差别。预订协议若一方违约不签订预售合同，违约方承担的是缔约过失责任。而商品房预售合同一旦签订，双方需按照合同约定全面履行各自义务，一方违约需承担违约责任，违约责任的承担方式更为具体和严格。
总之，二者在性质、内容及法律效力上存在明显差异。
二、预约商品房合同有效吗
预约商品房合同一般是有效的。判断其有效性主要从以下方面考量：
首先，主体需具备相应民事行为能力。双方当事人要能够清晰认知自身行为及后果，若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人且未经法定代理人追认等情况，合同效力可能受影响。
其次，意思表示要真实。若存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形，合同效力会存在瑕疵。例如，开发商故意隐瞒房屋重大质量问题等欺诈手段签订的预约合同，受损方有权请求撤销。
再者，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。若预约合同内容违反法律的效力性强制性规定，如违反土地用途等规定，合同会被认定无效。
在司法实践中，预约商品房合同只要满足上述条件，就具有法律效力，对双方当事人产生拘束力，双方需依约履行各自义务。
三、商品房预约合同与预售合同区别
商品房预约合同与预售合同存在多方面区别：
其一，性质不同。预约合同是一种预约行为，旨在约定将来订立本约（即预售合同等正式合同），它只是对未来交易达成初步意向；而预售合同是本约，是买卖双方就商品房买卖的具体权利义务进行明确约定，具有直接的履行效力。
其二，内容不同。预约合同内容相对简略，一般仅涵盖房屋基本信息、购买意向、定金等核心要点；预售合同则详细得多，会对房屋具体状况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等诸多方面进行全面细致的规定。
其三，目的不同。预约合同主要目的是锁定交易机会，确保双方有进一步洽谈并签订正式合同的可能性；预售合同目的在于直接确立商品房买卖法律关系，双方依约履行各自义务，实现房屋所有权转移等交易目的。
其四，违约责任不同。违反预约合同，通常承担的是信赖利益损失赔偿责任；违反预售合同，则需按照合同约定承担包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，责任更为严格和具体。
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