有关借名买房合同的法律效果的核心问题是借名买房合同关于房屋所有权实际归属的约定能否直接发生物权变动效果。围绕该问题，可以具体讨论：一是借名人请求法院确认其享有房屋所有权的，能否支持；二是出名人私自将房屋转让给第三人的情况下，法律如何认定；三是金钱债权执行中，登记在出名人名下的房屋被法院采取执行措施的，借名人能否以房屋系其借名购买为由排除执行。
1.借名人请求确认房屋所有权能否支持
当前司法实践对于该问题存在较大争议。肯定观点认为：《物权法解释（一）》第2条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不动产权属登记所表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。[4]根据《物权法》第33条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在借名买房合同中，出名人为名义上的登记权利人，借名人作为实际购房人实际享有占有、使用、收益甚至处分房屋所有权的基本权能，为事实上的真正物权人。因此，在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情况下，借名人可以推翻不动产登记簿的物权推定效力，请求法院确认所有权。
否定观点认为：根据《物权法》第6条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。借名买房合同仅为借名人与出名人之间就物权归属所作出的内部约定，性质为无名合同，不能发生物权变动效果。借名人仅享有请求出名人转移登记的债权，不享有物权。例如，《广东省房屋买卖合同纠纷指引》第28条第1款规定：“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。”根据《北京市房屋买卖合同纪要》第10条的规定，“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续”。
从司法裁判来看，笔者粗略统计发现，在仅涉及借名人与出名人之间内部争议的诉讼中，有大量司法裁判支持借名人提出的确权请求，但是在涉及外部第三人的诉讼（如案外人执行异议之诉）中，法院更倾向于认定借名人仅享有债权请求权，不享有物权，并以此为由驳回借名人的执行异议。
就该问题，笔者认为否定观点更符合现行法律规范的规定。理由可进一步阐释如下：（1）通说认为，我国法律采取债权形式主义的物权变动模式，不动产物权变动实行登记生效主义。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但书条款规定的除外情形，主要指的是《物权法》第28条至第30条规定的三类非因法律行为导致的不动产物权变动情形，具体包括：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的；因继承或者受遗赠取得物权；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权。而在借名买房法律关系中，无论是房屋买卖合同还是借名登记约定，均为法律行为，基于法律行为引起的不动产物权变动应当遵循登记生效原则。因此借名人在房屋转移登记至其名下前，不享有物权。（2）《物权法解释（一）》第2条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。对于该条如何理解，《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》一书指出，不动产登记簿记载事项不实主要有四类情形：一是因当事人利用虚假资料申请欺骗登记机关；二是登记机关工作人员故意或审核存在过失；三是前述非因法律行为导致不动产物权发生变动而未及时变更登记簿内容；四是作为不动产登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等法律行为无效、被撤销。其中并未包含借名登记的情形。此外，该书在异议登记一节专门指出，主张不动产登记系借名登记的当事人应排除在可以申请异议登记的利害关系人之外。[5]笔者认为，《物权法解释（一）》第2条所规定的“真实权利人”，应为前述四种情形中的享有物权的真实权利人，而非享有债权或物权期待权的权利人。借名买房中的借名人基于合同享有债权或物权期待权利，不属于该条规定的“真实权利人”。（3）借名买房合同系借名人与出名人之间的内部约定，一般不为外人知晓。借名人与出名人之间的所有权应当通过转移登记的方式完成物权变动，双方还应当为此支付税费。如果允许当事人之间仅凭合意即可私相授受物权且直接发生事实上的物权变动效力，将有以下不利后果：第一，违背登记生效原则，架空不动产登记制度，动摇物权登记公示公信效力；第二，鼓励逃避房屋交易监管及税收行为；第三，也是最重要的一点，会使社会经济关系、交易关系因物权的隐蔽性、不确定性陷入极大的不安定。
综上所述，笔者赞同借名买房中的借名人对房屋仅享有债权请求权，不享有物权。无论是在仅涉及借名人与出名人之间内部争议的诉讼中，还是在案外人执行异议之诉等涉及外部第三人的诉讼中，该司法裁判尺度应当予以统一。借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持；请求出名人协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。
2.出名人擅自将房屋转让给第三人的法律认定
司法实践的主流观点认为，借名人对房屋享有的权利不能对抗善意交易第三人。例如，《广东省房屋买卖合同纠纷指引》第28条规定，出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。《北京市审理房屋买卖合同纠纷指导意见(试行)》第15条第1款规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
在借名买房关系中，由于房屋登记在出名人名下，该权属登记具有公示及物权推定效力，善意交易第三人基于对物权登记的信赖利益应当得到保护；同时，借名人对房屋所有的权利不具有公示性，且房屋登记在他人名下系借名人自身原因导致，由此产生的风险亦应当由其承担。鉴于此，借名人对房屋享有的权利不能对抗善意交易第三人，此立场并无太大异议。
值得深究的是，出名人将房屋转让给善意第三人的行为，属于有权处分还是无权处分？该问题的反面，是善意第三人是否必须符合《物权法》第106条善意取得的规定方能取得房屋所有权？显然，认定为无权处分的情况下，善意第三人取得房屋所有权的难度更大。按照上述“借名人不享有物权”的结论，在出名人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，出名人是物权法意义上的房屋所有权人，从逻辑上出名人转让房屋的行为不构成无权处分。但是《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》一书中又认为“借名登记”属于引起无权处分行为的情形之一。对于该问题，笔者暂且存疑。但笔者个人认为，对善意第三人的保护无须适用《物权法》第106条善意取得的严格要件。
3.借名买房能否排除法院强制执行
司法实践的主流观点认为，借名人对房屋享有的权利不能阻却法院执行。例如，《北京市审理执行异议之诉指导意见(试行)》第19条规定：“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。”《江苏省执行异议审理指南(二)》指出，金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。该观点的核心理论基础为，借名人对执行标的房屋仅享有债权请求权，基于债权平等原则，其权利不优先于申请执行人，不足以排除强制执行债权。
但是上述观点并非绝对，执行异议案件中“债权平等原则”也并非没有突破。例如，《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第17条、《办理执行异议和复议案件规定》第28条规定了执行程序中对不动产一般买受人物权期待权的保护。其中，《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《办理执行异议和复议案件规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
实践中，有司法判例认为“该规定（上述《民事执行查封、扣押、冻结财产规定》第17条）是针对房屋买卖关系，本案是借名买房关系，两种情形当事人双方权利义务关系的结果相近，对实体权利的界定是一致的，本案可以参照此规定。所以，原告的民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行”。[6]但是也有观点认为，借名买房的借名人不符合《办理执行异议和复议案件规定》第28条第4项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，因为房屋登记在他人名下系借名人自身原因导致。
针对该问题，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）中，给出了截然相反的两种方案：方案一为“金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的财产实施强制执行，案外人以下列理由提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持：（一）案外人借用被执行人名义购买不动产或者机动车等，其系被执行不动产或者机动车等的实际权利人”。方案二则为“应予支持”。
比较两种方案，方案二有利于保护借名人的权益，维护个案公平。合理性在于，从借名人角度来看，借名人实际出资购房，房屋虽登记在出名人名下，但实际为借名人财产的转化，而非出名人之财产利益，借名人甚至实际长期占有使用房屋，对房屋形成密切的物权期待利益。从申请执行人角度来看，在金钱债权执行中，房屋仅为出名人的一般责任财产，申请执行人作为执行依据的债权亦非基于对涉案房产登记在出名人名下的权利表象而发生，申请执行人对于“错误登记”没有产生合理信赖，房屋本就不属于出名人，停止执行实质上也并未损害其固有利益。
但是，如果上升到规则层面，笔者认为方案一更为可取。理由是：第一，借名买房的法律性质为合同行为，不能变动物权的法律效果，借名人仅对房屋享有请求出名人转移产权登记的债权请求权，根据债权平等原则，其相对其他债权人不具有权利优先性；第二，借名人不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情况，不同于《办理执行异议和复议案件规定》第28条、第29条中对于一般购房人物权期待权、消费者购房人居住权的破格保护，借名人没有破格保护的充分价值基础；第三，也是最重要的一点，从立法价值立场来看，方案二的立场为借名人的权利提供了妥帖周到的个案保护，却以牺牲物权登记公示公信力、交易安全为代价，让善意第三人为借名人的行为承担风险。方案一的立场是明确告知民事主体采取借名买房行为的风险和后果，一旦选择将不动产登记在他人名下时，就需要自己承担随之而来的风险。相比于基于个案、一时的利益权衡而牺牲长远价值，规则更应当优先选择对交易安全等法律价值的维护。
明确规则出台前，从当前司法实践来看，主张借名人的权利能够排除法院执行的观点缺乏明确的依据以及充分的正当性支持，且借名买房根据行为人动机、第三人信赖情形的不同，利益格局差异较大，因此对借名人请求停止执行的，原则上应当不予支持，但是在个案中不排除比照一般买受人物权期待权、消费者物权期待权的规定对借名人特别加以保护。但应严格限制条件：首先，限于在金钱债权执行中，执行标的房屋系作为出名人一般责任财产被执行，不损害债权人的合理信赖利益；其次，应当结合协议签订、房屋占有使用情况等严格审查借名买房的真实性，防止被执行人与第三人恶意串通逃避执行；最后，综合考虑强制执行是否威胁借名人居住权，考察破格保护的必要性。
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