实践中，多数“借名买房”发生在亲友熟人之间，基于信任关系，往往没有书面协议，而且房屋长期保持“借名登记”状态，有的甚至直到一方死亡后，才发生房屋权属等争议。因此，判断当事人之间借名买房法律关系是否存在，既是案件争议焦点，又是裁判难点。
笔者认为，借名买房法律关系的认定应当适用相对严格的证明标准，可以从以下五个方面综合进行认定：
1.必要要件：借名人出资购房
借名人作为实际购房人，承担购房款出资义务，是其诉讼主张成立的基础。需注意，借名人出资购房款既可能从自有账户直接出资，也可能以出名人名义间接付款或偿还按揭贷款。案件审理中，须区分首付款、按揭贷款等款项类型与特点，查明资金流转情况及性质，确定最终出资主体。
2.核心要件：存在借名登记合意
借名人仅证明出资，并不足以认定资金往来的性质是借名购房的房款。是否存在借名买房合意，是借名买房区别于借贷、赠与等法律关系的核心要素。例如，子女出资买房将房屋登记在父母名下，或者相反的情况，还有较高的可能性构成赠与或借贷关系，未必构成借名买房。此时亦很难通过出资或房屋占有使用情况推断双方之间的行为性质。
借名买房合意的核心要素，是双方存在实际购房人或者房屋权益实际归属的约定。在缺乏书面协议的情况下，应当综合房款出资情况、房屋居住使用情况、购房合同和房产证持有情况等，综合判断是否存在口头约定。借名人应当就存在借名买房约定承担初步证明责任。同时，在查明借名人确实存在出资等事实的情况下，亦应当要求登记权利人作出合理解释。如果依然无法认定当事人之间是否存在借名买房约定的，此时应当由借名人承担举证不能的不利后果。例如，《北京市审理房屋买卖合同纠纷指导意见(试行)》第15条第2款规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
3.外观要件：借名人实际管理控制房屋并享有权益
如果说房屋权益归属的约定是借名买房的内在实质，借名买房的外在表现就是借名人控制管理房屋，实际享有房屋占有、使用、收益等各项权能，二者相为表里。司法实践中，法院在查明购房款出资情况后，往往通过结合房屋是否由借名人居住或出租收益，以及房屋居住成本，如水、电、煤气、物业费，装修、维修费等是否由借名人承担等外观因素，综合判断当事人之间是否系借名买房关系。
4.补强要件：购房原始材料由借名人持有
借名买房关系中，借名人系房屋实际权益人，出名人系受借名人委托出面签订房屋买卖合同并办理产权登记，因此购房合同及相关手续、房屋所有权证的原件，出名人一般应当转交借名人。上述原件由谁持有，亦可以作为补强要件印证借名买房关系是否存在。
5.主观要件：借名买房的动机合理性
判断借名动机的合理性，是辅助法官形成心证的重要途径。因此审理案件时法院应要求借名人就借名买房的理由进行说明，并对合理性进行判断。
需注意的是，首先，上述五要件互为印证，而非缺一不可，要综合运用。例如，在没有借名买房书面协议时，需要综合其他四个要件认定是否有口头约定。其次，借名买房的证明标准应当适当严格。一般来说，如果没有借名买房书面协议，仅能查明资金往来，但是资金往来性质不明的，应当优先认定双方为借贷等法律关系，而不应认定为借名买房法律关系。
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