借名买房作为无名合同，应当适用合同法调整，合同的效力亦应当依据合同法判断。根据契约自由原则，民事主体之间以其真实意思订立的合同，只要不存在《合同法》第52条规定的无效情形，一般都是有效的。实践中，大量借名买房案件涉及当事人规避房地产限购、信贷政策等，该类借名买房合同效力的判断是实践难点。以下区分类型予以讨论。
1.借名购买经济适用房等政策性保障住房的合同效力
根据《解决城市低收入家庭住房困难的意见》等相关规定，政策性保障住房，是指政府出于社会保障目的，提供政策优惠，按照合理标准建设，限定套型面积和销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，如经济适用房、两限房等，实践中以经济适用房最为普遍。政策性保障住房普遍具有以下特点：（1）限定销售价格，价格低于商品房，政府提供政策优惠，具有社会保障属性；（2）限定供应对象，专门向符合条件的城镇中低收入家庭等提供，购房资格具有专属性，不得私相转让；（3）房源供应具有紧缺性，一般需要符合购房条件的申请人摇号或轮候购买；（4）房屋限制流通，购房人仅享有有限产权，房屋上市交易需符合限售期的规定，并且出售时购房人需补交土地收益，政府具有优先回购权。
目前，关于政策性保障住房的管理规范主要有：《解决城市低收入家庭住房困难的意见》等政策性文件，以及《经济适用住房管理办法》等部门规章，其余多为地方政府有关部门制定的政策性文件。上述规范在效力位阶上均低于法律和行政法规。根据《合同法》第52条第5项，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才能认定为无效合同。《合同法解释（一）》第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，借名购买经济适用房等政策性保障住房，虽然违反了保障性住房的政策性管理规范，但是并不属于违反法律、行政法规效力性强制规定的情形。那么，是否意味着借名购买政策性保障住房的合同有效呢？[1]
有观点认为，如果法院认定借名购买经济适用房等政策性保障住房的合同有效，政府有关上市交易的禁令将形同虚设，有违国家建立保障性住房制度的初衷；如果允许当事人转让政策性保障住房的购房资格，既与国家制定和推行保障性住房政策的目的相悖，也损害了潜在符合购买保障性住房资格群众的利益，鉴于此，此类借名购房合同应当认定无效。至于认定合同无效的依据，不能援引《合同法》第52条第5项的规定，但可以援引该条第4项的规定，将该类合同纳入“损害公共利益”的范畴。[1]
上述观点在实践中得到大量司法裁判的支持，笔者亦予以赞同。显而易见，不符合政策性保障住房购房条件的借名人，通过借名买房实际取得政策性保障住房的权益，规避了政策性保障住房的管理规定，首先，使政府为“保证城市低收入者和住房困难者实现其住房要求”的社会保障目的落空；其次，使限制流通房屋变相上市交易，扰乱了房地产市场秩序；最后，损害了其他摇号或轮候购买政策性保障住房申请家庭的利益。
但是，对于认定借名购买经济适用房等政策性保障住房的合同无效，笔者认为还需注意或进一步探讨两个问题：
其一，需注意我国不同时期对政策性保障住房的管理政策存在变化，同时不同类型保障性住房的管理限制亦有不同，应当根据具体情况区分认定借名买房合同效力。以经济适用房为例，我国不同时期的管理规范对于经济适用房的定性、交易限制等存在变化更迭，同时部分“按经济适用房管理”的住房实际上允许上市交易，且不涉及公共利益。
其二，需进一步探讨借名买房合同无效的后果处理。例如，与借名买房绑定的房屋买卖合同是否随之无效？合同无效后的财产返还及赔偿问题如何解决？实践中，多有认定借名买房合同无效的情况，但鲜有将房屋买卖合同一并认定无效的情况。在借名买房合同被认定无效，而经济适用房买卖合同并未被认定无效或被房屋管理机关撤销的情况下，必然出现出名人仍然为房屋登记权利人，而借名人无法请求出名人配合办理房屋产权过户的局面。实际上，大量借名买房诉讼中，借名买房合同无效的主张主要是由出名人“见利反悔”所提出，目的是对抗借名人要求确权或过户的请求权。如果不能妥善处理借名买房合同无效后的财产返还及赔偿问题，法院无异于允许出名人因违法、失信而获益，同时在房屋价值大幅上涨的情况下导致借名人与出名人利益失衡。对此，部分司法裁判的处理对策是：尽管合同无效，但不按照《合同法》第58条的规定采取双方互相返还房屋和价款的方案处理合同无效的后果，而是在出名人与借名人就房屋升值所带来的经济利益的分配问题没有解决之前，对返还财产不予支持。[1]笔者认为，该方案在避免借名人与出名人利益失衡方面具有可取性，但是并非问题的最终解决方案，无疑使房屋的权益归属长期处于拉锯和不确定状态。此外，如果法院仅认定借名买房合同无效，而不将房屋买卖合同认定无效或撤销，因借名买房而受损的“社会公共利益”实际并未因借名买房合同的无效判决而得到恢复。然而，由于司法具有被动性，房屋管理机构能否、愿否主动主张撤销房屋买卖合同或确认无效，涉及司法与行政的衔接，故该问题可留待进一步探讨。
2.为规避限购、信贷等房地产调控政策的借名买房合同效力
为保障房地产市场的健康发展，防范金融风险，遏制房价过快上涨，政府对主要城市实行商品房限购政策，对购房人的购房条件和资格进行限制。同时，金融机构对于不同资格条件的购房人采取限制购房贷款、差异化首付比例和利率等信贷政策，以降低房屋交易市场金融杠杆，遏制投机炒房。不具有购房资格的借名人为规避限购政策借用具有购房资格的出名人的名义购买商品房，或者借名人为规避信贷政策获取贷款批贷、降低首付比例、享受低息利率借用出名人名义购房，双方之间的借名买房合同是否因违反国家商品房限购政策或限贷政策而无效？
从司法实践考察，虽同为违反政策管理规定，不同于购买经济适用房等政策性保障住房的借名买房合同多被法院认定为无效，对于为规避限购、限贷政策的借名买房合同，司法裁判以认定合同有效居多，倾向于不认为规避限购、信贷等政策的行为直接损害社会公共利益。一些裁判给出的理由是：国家房地产调控政策系从宏观着手，规避限购政策的借名买房行为只是使政策对调控对象的限制暂时从甲（借名人）转移至乙（出名人）身上，乙则自愿接受限购、信贷政策的限制，只不过限制效果需要等乙本人将来购房或贷款购房时才能显现，因此从调控总量上来看，调控总量并未因此减损，政策目的并未落空；此外，规避信贷政策借名买房的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，而金融机构并不代表国家或者社会公共利益，并不能因为规避了银行的信贷管理规定就认为侵犯了公共利益或者国家利益。
在当前司法现状下，[3]笔者亦赞同此观点。上述理由未必充分，但显示出的司法立场是：为保持社会关系的稳定性和可预期性，认定法律行为无效应当有充分的理由，采取严格审慎的司法标准。但是需要强调，从《加强金融审判工作的意见》第18条提出“统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性”来看，对于规避限购政策借名买房合同效力的认定还有进一步商榷的空间。
从规避限购政策的借名购房合同的履行来看，如果请求确权或办理房屋过户登记时借名人尚未取得购房资格，法院不应支持其请求，否则将允许当事人通过法院判决绕开政策限制。实践中，法院一般判决借名人待符合购房条件后再主张其请求。但是如果借名人迟迟无法取得购房资格，或者确定其在短期内难以符合限购条件的，笔者认为应当允许出名人请求变更借名购房合同，将房屋过户至借名人重新指定的第三人名下，或者允许一方请求将房屋出卖，借名人取得价款。
3.借名购买拆迁安置房、单位房改房或者团购房、集资建房等的合同效力
该类借名买房又可细分为两类情形：一类是基于家庭内部亲属关系的财产转移或购房资格让与，如父母作为被拆迁人、单位房改对象时，约定由子女借名出资购买，房屋登记在父母名下，子女为房屋实际产权人；另一类是单位组织职工集资建房、团购房的，具有购房资格的职工将购房指标有偿转让给借名人，由借名人以其名义出资购房并实际享有房屋权益，待具备条件时出名人配合借名人办理购房合同“更名”或过户登记。上述借名买房发生的原因，在于购房资格专属于出名人，购房资格表现为一定的财产利益或者预期利益，该利益属于出名人基于身份所取得，其有权进行处分。因此，该类借名买房合同一般应认定有效。即使在有的案件中，单位表示不赞成或反对职工转让购房指标的，为了维护诚实信用，防止失信行为造成利益失衡，一般也不宜认定借名购房协议无效。
4.为隐匿财产、逃避债务等目的而借名买房的合同效力
此类借名买房的当事人虽然动机不纯，但并不影响借名人与出名人之间的权利义务内容，尤其并不因此改变双方就借名登记及房屋权益归属的约定及效果，因此借名买房合同效力不受影响。只是需要注意对债权人或善意第三人进行保护。
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