一、上海房产律师：“大面积”修改商品房买卖合同条款后的效力认定2025,上海房产律师：“大面积”修改商品房买卖合同条款后的效力认定
案情简介
2020年6月11日，某公司与夏某某等人签订商品房买卖合同，约定由夏某某等人购买某公司开发的某房屋，价款为994301元。某公司应于2020年9月30日前，将已经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付夏某某等人使用。逾期交房超过30日，夏某某等人有权解除合同；夏某某等人要求解除合同的，某公司应当退还已付房价款及利息，并按已付房价款的8%支付违约金。
双方还签订补充协议，约定夏某某等人逾期付款，某公司有权解除合同，夏某某等人应按照总房款的20%向某公司支付违约金。某公司逾期交房，合同继续履行，某公司按日向夏某某等人支付已付房价款万分之一的违约金。若出现夏某某等人可以解除合同的法定或约定事由，夏某某等人应在15日内行使权利，否则视为放弃权利。因某公司过错导致合同解除的，某公司向夏某某等人按已付购房款的万分之一支付违约金，无须承担其他经济赔偿责任。若某公司存在迟延交房等多项违约事实，夏某某等人只能选择其中一项追究某公司违约责任。某公司向夏某某等人承担违约责任累计不超过夏某某等人已付房款的10%。
夏某某等人按约支付购房款，某公司未能按期交房。夏某某等人向公司发送解除合同通知书，并起诉要求确认合同解除，某公司退还购房款及利息，支付违约金等。
前述补充协议系某公司提供的打印文本，夏某某等人举示的某公司与他人签订的三份同一楼盘的商品房买卖合同之补充协议内容与本案相同。
法院裁判
重庆市江北区人民法院经审理认为，补充协议关于某公司逾期交房，夏某某等人放弃解除权的约定，属于提供格式条款一方排除对方主要权利的情形，应属无效。补充协议对夏某某等人行使解除权期限作了严格限制，对公司却未做约定，客观上限制了买受人行使权利，加重了买受人责任，应属无效。补充协议约定的因某公司过错导致合同解除的违约金明显偏低，补充协议还约定对公司的多项违约事实，夏某某等人只能择一行使权利，且某公司支付的违约金累计不超过已付房款的10%，前述条款属某公司免责情形，应属无效。江北区人民法院据此对夏某某等人要求某公司退还购房款和利息，以及已付购房款8%违约金的诉讼请求予以支持。
律师释法
补充协议系开发商提供的格式条款，该部分格式条款对于开发商和购房者的多项违约责任均作出变更，该变更客观上霸王式地涵盖商品房交易过程中可能影响双方主要权利义务的多个方面，属于开发商以不对等的“霸王条款”对合同文本主要条款的“大面积”修改，且均构成免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利，应当认定无效。
林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
二、上海房产律师：商品房存在一般性质量问题，可以解除买卖合同吗？
李某与某房地产开发商签订了商品房预售合同，购买某小区一套房屋，在开发商交付房屋时，李某发现该房屋外墙开裂多处渗水。
问：李某能否解除与开发商签订的合同。
答：如果房屋质量问题只是一般的质量问题，那么购房人无权解除合同，但购房人在房屋保修期内，可以要求开发商承担修复责任，如房屋质量问题属于主体结构方面的问题或属于严重影响购房人正常居住使用的质量问题，购房人有权要求解除合同，并可以根据合同约定及法律规定追究开发商相应的违约责任。
【法理说明及法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
三、上海房屋买卖合同纠纷诉讼期限规定
上海房屋买卖合同纠纷诉讼期限规定这一问题，解答如下：《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
四、上海房屋买卖合同纠纷起诉期限规定
上海房屋买卖合同纠纷起诉期限规定这一问题，解答如下：《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
五、上海房屋买卖合同纠纷起诉期限有限制吗
上海房屋买卖合同纠纷起诉期限有限制吗这一问题，解答如下：《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
六、上海专业房产纠纷案件律师：房屋买卖合同约定不明时，如何处理？
【基本案情】
2020年9月21日，郑某（甲方）与褚某（乙方）就位于石柱县某镇的房产订立房屋买卖合同，约定：乙方在签订合同后，积极办理该房拆房重建手续（其办理的相关费用由乙方自己承担），在取得拆房重建手续之日起，具体时间以在某镇政府办理的拆房重建手续为准，立即开始该房的拆除和重建工作；乙方在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款，第一年支付1000000元，第二年支付1500000元。2020年12月16日，石柱县规划和自然资源局向郑某颁发《建设工程规划许可证》（建字第X号），载明：建字第X号建设工程规划许可证批准的危房改造（某镇郑某）建设工程位于石柱县某镇。后褚某迟迟未支付房款，郑某遂提起诉讼，请求褚某支付房款。
【法院裁判】
郑某请求褚某支付房款，关键在于支付房款的条件是否成就。依据房屋买卖合同之约定，褚某在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款；拆房重建手续批准时间依据约定，具体时间以在某镇政府办理的拆房重建手续为准。经查实，拆房重建手续审批系石柱县规划和自然资源局的职权范围，石柱县某镇政府无此职权，故双方对拆房重建手续批准时间约定不明确。又依据房屋买卖合同其他条款约定，当拆房建房开始，视同买卖完成，只有取得拆房重建手续才能开展拆房建房活动，现褚某已将重建房屋修至两楼一底，由此可见，褚某已取得拆房重建手续，系石柱县规划和自然资源局审批，拆房重建手续批准时间以石柱县规划和自然资源局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第X号）所载明的时间为准，故褚某支付房款的条件已成就，其应当自2020年12月16日起，最晚两年内支付完房款。法院遂判决褚某向郑某支付相应房款。
林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com
文章来源参考：【头条】2025，本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！