一、业主在什么情况下可以退房
业主在以下几种常见情况下可以退房：
一是房屋主体结构质量不合格。若房屋主体结构存在严重问题，如承重墙开裂、地基不稳等，影响房屋安全，业主有权退房。
二是房屋面积误差比绝对值超出3%。根据相关规定，若实测面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，业主可要求退房并主张返还已付购房款及利息。
三是开发商迟延交房。经催告后在合理期限内仍未履行交房义务，且逾期交房超过一定期限，业主可以解除购房合同并退房。
四是开发商擅自变更规划设计。如改变小区规划、房屋户型等，且未通知业主或经业主同意，影响业主权益，业主可退房。
五是无法办理房屋所有权登记。由于开发商原因，在约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记，业主也可退房。
业主在决定退房时，应注意收集相关证据，按照法定程序维护自身合法权益。
二、退商品房违约金怎么算的
商品房退房违约金的计算，通常有以下几种常见情况：
一是依据合同约定。买卖双方在签订商品房购房合同时，一般会对退房违约金的具体数额或计算方式作出明确约定。比如约定按照购房款的一定比例支付，像购房款的5%、10%等；或者约定按照一定的金额标准，如支付10万元违约金等。只要该约定不违反法律法规的强制性规定，就应当按照合同约定执行。
二是在合同没有约定或约定不明确的情况下，通常会参照相关法律规定和实际损失来确定。根据公平合理和诚实信用原则，考虑到开发商因购房者退房所遭受的实际损失，如重新销售的成本、资金占用利息等。一般来说，违约金数额不会过高或过低，会以弥补实际损失为主要考量，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，由法院或仲裁机构根据具体案情进行酌定。
三、延期交付多久可以申请退房退款
在购房合同中，对于延期交付多久可申请退房退款，通常会依据合同约定以及相关法律规定来确定，主要有以下情况：
一是看合同具体约定。如果购房合同中明确约定了开发商延期交房的期限以及超过该期限购房者有权退房退款的条款，那么当延期交房达到合同约定的天数时，购房者就可以依据合同行使退房退款的权利。例如，合同约定延期交房30日以上购房者可退房，那么达到30日这一条件时，购房者即可提出申请。
二是在合同没有约定或者约定不明确的情况下，根据相关司法解释，经购房者催告后，开发商在三个月的合理期限内仍未交房的，购房者可以要求退房退款。但需注意，购房者应履行催告程序，并保留相关催告的证据，比如书面催告函、短信、邮件等能够证明催告事实的材料。
总之，购房者应关注合同约定，并依法维护自身权益，在符合条件时及时主张退房退款。
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