一、如何认定商品房商业广告的性质
商品房商业广告的性质认定，需从多方面综合判断：
其一，看广告内容是否具体确定。若广告中对商品房的规划、设施、配套等作出明确、具体的说明和允诺，如小区内将建设一定规模的幼儿园、健身房等具体设施，可视为要约内容。若仅是一些模糊、笼统的宣传，如“高品质生活社区”等，则一般认定为要约邀请。
其二，对合同订立及房屋价格是否有重大影响。若广告中的相关内容会影响购房者决定是否购买及购买价格，比如承诺的学区配套，购房者因该配套而购买房屋且支付了相应价格，那么该广告内容应认定为要约。
其三，是否构成合同内容。若开发商在销售过程中就广告内容向购房者作出承诺，且购房者有理由相信该内容是合同的组成部分，那么该广告性质可认定为要约。例如在合同签订时，将广告内容作为附件或者在合同中明确提及相关广告内容。
总之，准确认定商品房商业广告性质，需结合具体案件情况进行分析。
二、如何认定商品房认购书效力
商品房认购书的效力认定需综合多方面因素考量：
一是当事人的缔约能力。认购书的签订主体应具备相应的民事行为能力，能够独立承担民事责任。若一方不具备此能力，认购书效力可能受影响。
二是认购书的内容。若认购书包含明确的当事人基本信息、商品房基本情况、认购价格、付款方式、认购定金等具体条款，且这些条款符合法律法规规定，一般可认定具有法律效力。尤其当认购书对买卖双方的权利义务有较为清晰的约定，具备合同主要条款时，效力更易得到认可。
三是意思表示是否真实。双方签订认购书应是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。若一方通过不正当手段使对方违背真实意思签订认购书，该认购书可能被认定无效或可撤销。
四是是否违反法律法规强制性规定。若认购书内容违反法律、行政法规的强制性规定，如涉及非法买卖土地等，认购书无效。
三、如何算商品房公摊面积
商品房公摊面积的计算涉及多个方面，具体如下：
一是明确公摊范围。通常包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
二是计算分摊系数。分摊系数等于需要分摊的公用建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。其中，公用建筑面积总和是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积。
三是计算各套房屋的公摊面积。用各套房屋的套内建筑面积乘以分摊系数，所得结果即为该套房屋的公摊面积。
需要注意的是，不同地区可能对公摊面积的计算有具体规定和标准，在实际购房过程中，购房者应仔细查看合同中关于公摊面积的约定，以保障自身权益。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●如何认定商品房商业广告的性质呢
●如何认定商品房商业广告的性质和范围
●商品房广告的类型包括
●如何认定商品房商业广告的性质和价值
●商品房销售广告的性质
●商品房广告法
●商品房广告发布规定
●如何认定商品房商业广告的性质和范围
●商品房的广告和宣传资料为要约对还是错?
●商品房广告构成要约的条件
●《商品房认购书》
●如何认定商品房买卖中的认购书
●商品房认购书什么意思
●商品房认购书的法律性质
●商品房认购书的内容
●商品房认购书属于什么合同
●商品房认购书有什么用
●商品房认购书是住宅房么
●商品房认购合同有法律效应吗
●商品房认购协议的法律问题
来源：临律-如何算商品房公摊面积，商品房公摊怎么计算