一、如何认定商品房认购书效力
商品房认购书的效力认定需综合多方面因素考量：
一是当事人的缔约能力。认购书的签订主体应具备相应的民事行为能力，能够独立承担民事责任。若一方不具备此能力，认购书效力可能受影响。
二是认购书的内容。若认购书包含明确的当事人基本信息、商品房基本情况、认购价格、付款方式、认购定金等具体条款，且这些条款符合法律法规规定，一般可认定具有法律效力。尤其当认购书对买卖双方的权利义务有较为清晰的约定，具备合同主要条款时，效力更易得到认可。
三是意思表示是否真实。双方签订认购书应是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。若一方通过不正当手段使对方违背真实意思签订认购书，该认购书可能被认定无效或可撤销。
四是是否违反法律法规强制性规定。若认购书内容违反法律、行政法规的强制性规定，如涉及非法买卖土地等，认购书无效。
二、如何防范商品房认购书的陷阱
防范商品房认购书陷阱，可从以下几方面着手：
一是仔细审查认购书条款。明确约定房屋的具体信息，如房号、面积、户型、单价、总价等，防止出现模糊不清或与实际不符的表述。尤其关注定金条款，确定定金的数额、性质及退还条件。
二是核实开发商资质与楼盘信息。确认开发商是否具备合法的开发资质和售房资格，查看相关证件，如《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等。同时，了解楼盘是否存在抵押、查封等限制交易的情况。
三是明确认购书与正式合同的关系。认购书应是签订正式商品房买卖合同的预约合同，要约定在一定期限内签订正式合同的具体时间和违约责任，避免开发商拖延或拒绝签订正式合同。
四是注意保留证据。在签订认购书过程中，对于开发商的承诺、宣传资料等相关内容，要以书面形式固定下来，作为日后维权的依据。若发现认购书存在不合理条款或陷阱，应谨慎签订，必要时咨询专业法律人士。
三、如何认定商品房商业广告的性质
商品房商业广告的性质认定，需从多方面综合判断：
其一，看广告内容是否具体确定。若广告中对商品房的规划、设施、配套等作出明确、具体的说明和允诺，如小区内将建设一定规模的幼儿园、健身房等具体设施，可视为要约内容。若仅是一些模糊、笼统的宣传，如“高品质生活社区”等，则一般认定为要约邀请。
其二，对合同订立及房屋价格是否有重大影响。若广告中的相关内容会影响购房者决定是否购买及购买价格，比如承诺的学区配套，购房者因该配套而购买房屋且支付了相应价格，那么该广告内容应认定为要约。
其三，是否构成合同内容。若开发商在销售过程中就广告内容向购房者作出承诺，且购房者有理由相信该内容是合同的组成部分，那么该广告性质可认定为要约。例如在合同签订时，将广告内容作为附件或者在合同中明确提及相关广告内容。
总之，准确认定商品房商业广告性质，需结合具体案件情况进行分析。
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来源：临律-如何认定商品房商业广告的性质，商品房销售广告的性质