一、预售商品房不能转让的情形有哪些
预售商品房在某些特定情形下是不能转让的，主要包括以下几种情况：
一是未依法登记取得权属证书的。商品房预售合同的购房者在未取得房屋所有权证之前，通常不具备完全的处分权，无法进行合法转让。
二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。在这种情况下，房屋的权利受到限制，为保障司法执行和行政决定的实施，不得进行转让。
三是依法收回土地使用权的。土地使用权是房屋产权的基础，一旦土地使用权被依法收回，房屋的存在基础动摇，也就不能再进行转让。
四是共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房产的处分需经全体共有人同意，未经同意的转让行为可能损害其他共有人权益，故不被允许。
五是权属有争议的。当房屋的权属存在争议时，转让行为可能导致后续纠纷不断，影响交易安全和稳定，所以在此期间不能转让。
二、商品房建到什么程度可办理预售许可证
商品房办理预售许可证需满足一定条件，具体如下：
其一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是确保开发商合法拥有土地开发权的基础，只有缴纳全部出让金并取得证书，才能进行后续开发与销售。
其二，持有建设工程规划许可证和施工许可证。建设工程规划许可证保障项目建设符合城市规划要求，施工许可证则表明项目具备合法施工条件，两者缺一不可。
其三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定旨在防止开发商过度依赖预售资金，保障项目能按计划顺利完工交付。
满足上述条件后，开发商可向房地产管理部门申请办理商品房预售许可证，经审核符合要求的，方可进行商品房预售活动。若开发商未取得预售许可证进行预售，相关部门将依法进行查处，购房者权益也难以得到有效保障。
三、商品房预售应当具备的五证具体是指什么
商品房预售应当具备的“五证”具体如下：
1. 《国有土地使用证》：这是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发商只有拥有合法的土地使用权，才能在该土地上进行房地产开发建设。
2. 《建设用地规划许可证》：确保土地利用符合城市规划要求。该证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
3. 《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。开发商取得此证，意味着其建设工程的规划设计等符合相关规定。
4. 《建设工程施工许可证》：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
5. 《商品房预售许可证》：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。只有取得此证，开发商才具备合法的预售资格，购房者与其签订的购房合同才具有法律效力。
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