一、购房定金有退回来的吗
购房定金在某些特定情况下是可以退回来的，具体分析如下：
一是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。例如，在认购书约定的期限内，双方对商品房买卖合同的条款未能协商一致。
二是收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。比如开发商未按照约定时间与购房者签订正式购房合同，或者在约定时间无法提供符合约定条件的房屋等。
三是因不可抗力或意外事件等不可预见、不可避免的原因，致使购房合同无法履行的，购房者有权要求退还定金。例如，因政府规划调整，导致所购房屋无法按原计划建设。
但如果是购房者自身原因，如在认购书约定时间内无正当理由不签订购房合同，定金一般是不予退还的。购房者在交付定金前，应仔细了解相关约定和风险。
二、预售商品房可以退房么
预售商品房在某些特定情形下是可以退房的，主要包括以下几种情况：
一是开发商的原因。若开发商存在严重违约行为，如未按合同约定的时间交房，且经催告后在合理期限内仍未履行；或者房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用等，购房者有权解除购房合同，要求退房。
二是购房者自身原因。若购房者因特殊情况，如经济状况发生重大变化，无法继续履行购房合同，且符合合同约定或法律规定的解除条件，也可申请退房，但可能需要承担一定的违约责任，比如按照合同约定支付违约金。
三是不可抗力因素。例如因自然灾害、政府政策调整等不可抗力导致合同无法继续履行，购房者可与开发商协商退房事宜。
需要注意的是，退房一般需要按照法定或约定的程序进行，购房者应及时书面通知开发商，并保留相关证据，以维护自身合法权益。
三、商品房如何达到退房条件
商品房达到退房条件通常有以下几种情形：
一是房屋主体结构质量不合格。若经专业机构核验，确认房屋主体结构存在质量问题，严重影响居住安全，购房者有权退房。
二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。例如，房屋存在严重渗漏、墙体裂缝等问题，多次维修仍无法解决，影响购房者正常生活，可要求退房。
三是开发商逾期交房。合同约定了交房日期，若开发商逾期交房，且经催告后在合理期限内仍未交房，购房者可解除购房合同并退房。
四是开发商擅自变更规划设计。未经购房者同意，开发商擅自变更房屋结构、户型、空间尺寸等规划设计，影响购房者权益，购房者可退房。
五是无法办理产权登记。由于开发商原因，购房者在合同约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记，购房者也可要求退房。
购房者若符合上述退房条件，应按照合同约定和法律规定的程序，向开发商提出退房要求，并注意保留相关证据。
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来源：中国法院网-商品房如何达到退房条件，商品房怎么能退房