一、商品房预售所需条件
商品房预售需满足一系列法定条件，具体如下：
一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是商品房建设的基础，确保开发商合法拥有土地使用权，为后续建设及销售提供合法依据。
二是持有建设工程规划许可证。该许可证表明商品房建设项目符合城市规划要求，在规划布局、用地性质、建筑密度等方面均符合相关规定。
三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定旨在保障工程能够顺利进行，避免出现烂尾楼等损害购房者利益的情况。
四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。只有取得该证明，开发商才具备合法的预售资格，方可进行商品房预售活动。只有同时满足上述条件，商品房预售行为才合法有效。
二、办理房屋预售许可证流程
办理房屋预售许可证，通常有以下流程：
1. 申请。开发企业向房地产管理部门提出办理《商品房预售许可证》的申请，并提交相关材料，比如土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证等。这些材料需能证明项目的合法性及建设进度等情况。
2. 受理与审核。房地产管理部门收到申请及材料后，会对申请事项及提交材料进行受理与审核。审核内容包括土地取得情况、项目规划、工程建设进度等是否符合法定条件。若材料不齐全或不符合要求，会要求开发企业补充或修正。
3. 现场勘查。相关部门会对项目现场进行勘查，核实项目建设情况是否与申报材料一致，例如检查工程形象进度是否达到规定标准等。
4. 审批发证。经审核和现场勘查合格后，房地产管理部门会在规定时间内作出准予预售的行政许可决定，并向开发企业颁发《商品房预售许可证》。开发企业取得该证后，方可进行商品房预售活动。
三、商品房预售登记变更流程
商品房预售登记变更主要有以下流程：
一是申请。购房者或开发商等相关方需向当地房地产管理部门提出预售登记变更申请，提交身份证明、原预售登记证明、变更事由相关证明材料等，比如因购房者姓名变更需提供公安部门出具的姓名变更证明，因房屋面积变更需提供测绘部门的测绘报告等。
二是受理与审核。房地产管理部门收到申请及材料后，会对提交材料的真实性、完整性进行审核，检查变更事由是否符合相关规定。若材料不全或不符合要求，会要求申请人补充或修正。
三是变更登记。经审核符合变更条件的，房地产管理部门将对预售登记信息进行变更，并在相关系统中更新记录，重新核发预售登记证明或在原证明上注明变更事项。
四是归档。完成变更登记后，将相关申请材料及变更记录等进行整理归档，以便后续查阅和管理。整个变更流程需严格按照法律法规和当地规定执行。
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