【案情简介】2014年12月19日，申请人与被申请人签订了房屋预约购买的意向《协议书》，约定被申请人预约购买申请人开发建设的德州经济技术开发区XX小区X号楼X单元X层XXX号住宅楼房一套，建筑面积137.3平方米。因当时该房屋销售单价待定，故合同总房屋价款也待定。日后由被申请人与申请人双方签订正式《商品房买卖合同》。当时被申请人仅按《协议书》约定预交了该房屋预售款10000元。
数年过去，该预约购买的楼房早已建成，并已经有部分业主入住，按现房出售交易的条件早已经成就。虽经申请人多次催促，但被申请人故意拖延，迟迟未与申请人协商确定售房单价和售房总价款，也未签订正式《商品房买卖合同》。2018年2月22日，申请人通过EMS邮政快递向被申请人寄送《通知书》一份，限其于2018年2月28日前到申请人处按12000元/㎡的市场价格签订正式《商品房买卖合同》，并一次性交清剩余购房款1637600元。如逾期未能办理完毕，申请人即视为被申请人同意解除原房屋预约购买意向《协议书》，自动放弃购房资格，申请人有权将上述房屋另行处理。被申请人收件后，曾与申请人联系，但双方未能达成任何协议。在指定期限内，被申请人既未与申请人签订正式《商品房买卖合同》，也未续交分文购房款。按《通知书》规定，申请人即已经视为原房屋预约购买意向《协议书》已经自动解除，被申请人已经主动放弃了购房资格。申请人有权对该房产另行处理。
2018年7月份，申请人偶然发现被申请人未经申请人同意，就擅自进入原预约购买的房屋，进行了部分装修活动，实际占有了该房屋。申请人遂立即对该房屋采取了停电停水等处理。2019年5月17日，申请人委托律师向被申请人发送《律师函》，催告被申请人于2019年5月31日前腾退交还房屋。但被申请人至今未腾退交房，并回函要求按其单方自行确定的3600元/平方米的低价继续卖给他房，至今拒不向申请人交还房产。
为维护申请人的合法财产权益，申请人现根据房屋预购意向《协议书》第六条约定的仲裁条款，向本委依法提出以下仲裁请求：
1.确认申请人解除房屋预约购买意向《协议书》的行为有效。
2.被申请人立即将擅自侵占的众望家园二期2号楼2单元9层902号住宅楼房产恢复原状，交还给申请人。
3.被申请人自2019年6月1日起按1000元/月标准向申请人支付房产占用费至其实际交还房产之日止。
4.本案仲裁费用由被申请人全部承担。
【争议焦点】1.解除《协议书》的行为是否有效?
2.被申请人是否应当交付案涉房屋、恢复原状并支付每月1000元的占用费?
【裁决结果】1. 确认申请人与被申请人于2014年12月19日签订的《协议书》自本裁决生效之日起解除;
2. 被申请人于本裁决生效之日起十日内向申请人归还某小区X号楼X单元X层XXX室房屋;
3.驳回申请人的其它仲裁请求;
4.仲裁费用由被申请人承担。
【相关法律法规解读】1. 申请人解除《协议书》的行为是否有效。
申请人与被申请人于2014年12月29日签订了《协议书》，约定了被申请人购买某小区X号楼X单元X层XXX室，价格待定，且约定了申请人办理完毕《商品房预售许可证》后再行签订《商品房买卖合同》。但是截止2019年11月申请人申请仲裁之时，双方仍然没有对涉案房屋单价或者总价格达成一致意见。被申请人辩称按职工内部价3000元/㎡予以计算，但其证人证实申请人的法定代表人称这个价格待定，被申请人按3000元/㎡确定房屋价格的主张没有证据予以支持。另被申请人又主张可以按照《合同法》第六十一条、六十二条规定的约定不明另行协商或者按市场价格确定。仲裁庭认为，商品房并非一般买卖合同，属于特殊商品，法律本身对此有特别规定，根据特别法优于普通法的法律适用原则，本案应适用商品房买卖及相关法律。而《合同法》第六十一条、六十二条是对于普通商品买卖合同的约定，对商品房买卖价格不宜参照。从签订协议书至申请仲裁已经涉时近5年，房地产市场价格变化波动较大，协议书并没有约定按哪个时期的市场价格确定。因此，被申请人的答辩没有法律和事实依据，仲裁庭不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。本案中，协议书没有对商品房买卖的主要内容即价格进行约定，事后五年内亦未对价格问题达成一致意见。该协议仅仅是一个认购协议，应当不能认定为商品房买卖合同成立。
《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。由于双方无法协商房屋买卖的价格问题，致使该协议的目的不能实现，申请人要求予以解除，归还房屋的仲裁请求，符合法律规定，应予支持。被申请人于2014年12月19日向申请人预交的10000元房屋预售款，申请人应予返还。
2. 被申请人是否应当将案涉房屋恢复原状。
因被申请人曾是申请人的员工，申请人对其疏于管理造成被申请人入住，有一定过错，对于该项仲裁请求，仲裁庭不予支持。
3. 被申请人是否应当支付每月1000元的占用费。
关于申请人要求被申请人支付占用费的仲裁请求，因未提供相关证据，且申请人对于被申请人入住房屋也有过错，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】1.本案案由为商品房预约合同纠纷，申请人与被申请人于2014年12月19日签订的《协议书》为房屋买卖意向书，即约定将来订立一定契约的契约，预约与本约不同，就本案而言，双方当事人可根据签订的《协议书》再签订本约合同，即签订《商品房买卖合同》，不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务。
2.预约和本约不能仅从名称上来判断，如果当事人在购房意向书中已经就《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同主要内容达成一致的，即可认定为买卖合同。就本案而言，双方当事人除就标的达成一致外，并未就商品房单价、总价款、支付方式等达成一致。
3.对于商品房买方来说，不要想当然认为房屋买卖意向书就意味着双方签订了买卖合同;对于商品房卖方来说，如果对将来能否依约交易不确定时，可签订意向协议书，再根据意向协议书签订正式的《商品房买卖合同》，且不宜提前收取购房款。
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