2014年12月19日，申请人某某地产公司与被申请人吕某某签订了三份合同《某某市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），上述三份合同约定：申请人将其开发的某某区某某小区2号楼、3号楼1单元商铺203、204、205室房屋出售给被申请人。上述合同签订后，申请人与被申请人于2015年1月8日签订了一份《委托投资（购房）协议书》（以下简称“协议书”），该协议书约定：1、申请人委托被申请人以银行按揭方式与某某市某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买某某小区2、3号203、204、205号楼底层商铺共计281.3㎡，总价款人民币651.13万元，上述商铺的所有权归申请人所有，被申请人仅为名义购买人；2、首期购房款由申请人承担；3、剩余购房款以被申请人名义申请银行按揭方式支付（具体年限以银行审核为准）；4、银行贷款由申请人负责按期偿还，每月还款日前，申请人必须将当期还款足额打入被申请人账户以供银行划扣。
被申请人吕某某及案外人夏某某为购买上述三间商铺，同某某银行股份有限公司某某分行签订了三份《某某银行个人购房借款合同》（合同约定被申请人吕某某及案外人夏某某向某某银行股份有限公司某某分行借款分别为92万元、114万元、118万元。自2017年10月开始，被申请人吕某某及案外人夏某某未能依照合同约定按期还款。某某银行股份有限公司某某分行为此向某某市某某区人民法院提起诉讼，最终经某某市某某区人民法院调解，当事人达成如下协议“一、被告吕某某、夏某某、某某地产公司欠原告某某银行股份有限公司某某分行本息人民币2660065.56元、律师费人民币80000元，上述款项于2019年11月30日前付清；二、如被告吕某某、夏某某、某某地产公司未按上述第一项约定履行给付义务，则原告某某银行股份有限公司对被告吕某某、夏某某抵押的位于某某区某某路20号2、3号楼1单元商铺203室、204室、205室三套房屋享有优先受偿权”。
涉案三间商铺购房首付款的实际支付人，以及银行按揭的实际还款人均为申请人某某地产公司。
申请人因此向本会提出仲裁申请形成本案，申请人提出仲裁请求：确认申请人与被申请人于2014年12月19日签订的三份《商品房买卖合同》无效；裁决被申请人配合申请人注销涉案房屋的备案登记。
【争议焦点】仲裁庭认为，从申请人与被申请人签订的上述三份《某某市商品房买卖合同》以及双方于2015年1月8日所签订的《委托投资（购房）协议书》的内容，以及上述合同及协议的履行情况来看，本案中双方当事人均没有买卖房屋的真实意思表示，双方的真实意思是套取银行的贷款资金。该情形符合《民法总则》第一百四十六条规定的“通谋虚伪意思表示”，而该法条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，申请人与被申请人所签订的三份《某某市商品房买卖合同》属于通谋虚伪意思表示，应当属于无效合同。故仲裁庭对申请人要求确认申请人与被申请人于2014年12月19日所签订的三份《某某市商品房买卖合同》无效的仲裁请求予以支持。
本案中，虽然申请人与被申请人于2014年12月19日所签订的三份《某某市商品房买卖合同》无效，但鉴于涉案的三套房屋涉及到银行抵押及查封问题，且某某市某某区人民法院（2019）鄂0204民初××号民事调解书已确认某某银行股份有限公司某某分行对涉案的三套房屋享有优先受偿权，涉案的三套房屋涉及到第三方的利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。作为提供贷款的银行是善意第三人，其与被申请人之间的贷款合同并不能因为买卖合同无效而影响其效力。根据公平和诚实信用原则，房屋买卖合同认定无效也不能损害到善意第三人的权利。而注销房屋的备案登记必然损害到银行利益，也会变相促成申请人与被申请人因通谋虚伪意思表示想要达到的法律效果。这显然与民法精神不符，故仲裁庭对申请人第2项配合注销涉案房屋备案登记的仲裁请求不予支持。
【裁决结果】一、确认申请人与被申请人于2014年12月19日所签订的三份《某某市商品房买卖合同》无效。
二、驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案的申请人假借被申请人名义购买自己开发建设的商铺，签订《某某市商品房买卖合同》，从而以被申请人名义从银行骗取贷款。综合本案来看，双方当事人并没有购买商铺的真实意思，双方签订《某某市商品房买卖合同》仅是为骗取银行贷款而制作的合法外衣，属于典型的通谋虚伪意思表示，其合同效力自然要受到裁判机构的否定。但是不能因为否定商品房买卖合同效力，反而实现了当事人通谋虚伪所要达到的效果，还要注意案外善意第三人利益的保护。
【结语和建议】社会关系纷繁复杂，当事人利用各种现行的社会规则，以隐藏真意的办法订立经济合同从而去实现当事人的其他目的。由于其不符合现行的法律法规，一旦虚伪的表面被刺破，虚伪的合同履行假象必然难以为继，这也必然影响到相关方的利益。作为裁判机构认真做好案情调查，慎重研究，用好法律赋予的裁判权，维护好经济交易秩序，履行好仲裁职能。
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