法律咨询
您好，我公司是一个房地产开发公司，因有的到期债权回收困难，我们正在建设的一个项目的资金链正处于中断状态，导致另外两座大楼的建设迟迟无法开工。目前，公司已经向银行贷了一部分钱，但是仍然无法弥补巨大的资金缺口。为此，公司决定向手中握有大量资金的富商刘某借款。刘某明白了我们的意图后爽快地答应了我们的请求，他同意借给我们5000万元。但是，刘某要求我们把该项目的建设用地使用权抵押给他，为了继续开工建设，我们只能同意了。我想咨询一下，如果我们公司无法还款，刘某就新建的两座大楼拍卖款享有优先受偿权吗？律师答疑
刘某对新建大楼的拍卖款不享有优先受偿权。法律规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”可见，在建设用地使用权上设立抵押权的，土地上的建筑物也同时被抵押了。您把建设中项目的建设用地使用权抵押给刘某，对于设立抵押时就已经存在的建筑来说，需要和建设用地使用权一并抵押，因此，您的公司无法还款时，就拍卖已经建造完成的大楼所得的价款，刘某显然可以优先受偿。那么，对于新建大楼的拍卖款，刘某是否享有优先受偿权呢？对此，法律明确规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”可见，抵押权人对新增建筑的价款不享有优先受偿权，但是，新增建筑仍然需要与已有建筑以及建设用地使用权一并处分。据此，新增的两座大楼不是抵押财产，就新增大楼拍卖所得的价款，刘某不能优先受偿。刘某仅对建设用地使用权以及已有大楼的拍卖款享有优先受偿权。