法言俗语
债务人或者第三人以自己的财产为债权人设定抵押权就是为了督促债务的履行，保证债权人的债权能够如期足额实现。一旦债务人到期不履行债务或者各方约定的行使抵押权的条件成就时，抵押权就要发挥作用，抵押权人可以对于抵押物优先受偿。这就是抵押权的实现。抵押权的实现是债权的保障，抵押权就是靠最终能够实现来体现自己存在的价值。
抵押权实现的条件有二：一是债务人的债务履行期限已满，但是债务人不履行债务；二是发生了当事人之间约定的实现和履行抵押权的条件。抵押权的实现途径主要由协议和诉讼。协议实现就是抵押权人和抵押人对于抵押权的实现进行协商，抵押权的实现通过各方当事人之间的协商来完成。如果抵押权人和抵押人没有对抵押权的实现达成协议的话，抵押权人可以提起诉讼来主张实现自己的抵押权。抵押权人对于抵押权受偿的方式包括折价、拍卖、变卖。折价是将抵押财产按照市场价格作价一定款项数额直接转移给抵押权人所有；拍卖是通过竞买方式出让抵押财产，抵押权人对竞买成功的购买人支付的价款优先受偿；变卖就是参照市场价格出卖后价款由抵押权人优先受偿。
抵押权在设立后，抵押权人本人并不是实际占有抵押的财产，抵押财产仍然是抵押人占有。抵押房屋的，房屋仍然是抵押人使用、居住，抵押手表的，手表仍然是抵押人佩戴，抵押车辆的，车辆仍然是抵押人驾驶。抵押期间有可能出现抵押人行为导致抵押财产受到损失的情形，比如，抵押人把自己抵押的房屋拆除，抵押的房屋损坏了故意不修缮，驾驶机动车操作不当导致汽车受损，抵押的粮食抵押人保管不善被雨雪淋湿，等等。如果在抵押期间抵押权人发现抵押财产被损坏，法律规定抵押权人有权请求恢复抵押财产价值或者让抵押人提供和财产价值减少部分相同的担保。比如，抵押的房屋损坏抵押人要尽到修缮的义务，对于抵押的动产要妥善保管。如果抵押人拒绝恢复抵押财产的价值，抵押权人可以让抵押人提供和减少的财产相同价值的担保，比如抵押人把树木抵押后砍伐了20万元的树木，抵押权人有权要求抵押人除树木外还要再提供20万元的担保。否则，抵押权人就有权要求债务人提前清偿债务，原因就是抵押物财产减少或者毁损，债权人的债务已经得不到有效保障了。法律允许同一财产向不同的债权人进行抵押，并不限制重复抵押的行为。用同样的财产向同一个债权人或者不同的债权人进行多次抵押的，就会涉及数个抵押权清偿顺序的认定问题。哪个抵押权清偿顺序应当在先，哪个应当在后，需要法律作出明确的规定。对于抵押权的清偿顺序区分两种不同的情况。不动产抵押的情况，抵押权以登记生效，按照抵押物登记的先后顺序进行清偿。这里的顺序是指时间顺序，也就是登记时间的顺序。动产抵押的情形下，抵押权不以登记为生效条件，是否登记由当事人自己决定、自愿办理，法律不作强制的要求。如果均未办理登记的，拍卖、变卖的价款按照债权比例进行清偿；如果都办理了登记，按照登记时间顺序清偿，如果有的办理了有的没有办理，办理登记的优先于没有办理登记的进行清偿。
抵押权是担保物权，抵押权人对于自己享有的担保物权有权作出处分，这种处分包括放弃抵押权和放弃抵押权的顺位。抵押权的顺位就是抵押权的清偿顺序，因为法律不禁止同一个抵押物为多个债权进行抵押，如果同一个抵押物上同时存在多个抵押权，此时就存在抵押权人优先受偿的先后顺序，就是抵押权的顺位。抵押权人放弃顺位的，放弃的人抵押权实现顺序在其他抵押权人的最后，其他人顺序依次向前调整一个位次。此外，抵押权人还可以和抵押人协商对于抵押权的顺位和担保的债权数额进行变更，也就是说，当事人之间可以协商将抵押权顺位向前调整或者扩大、缩小抵押债权的范围。但是这种调整不能对其他的抵押权人产生不利影响。比如，抵押权人和抵押人协商将顺位从第三位调整为第一位，这就会影响第一位、第二位抵押权人的权利行使。所以法律规定抵押权变更如果没有经过其他抵押权人的同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
抵押财产的孳息就是抵押财产的收益。天然孳息包括树木结的果实、牲畜产的幼崽等，法定孳息包括租金、贷款利息等。抵押权设立后对于抵押财产的占有、使用、收益的权利还是在抵押人一方，由抵押人行使。因为抵押财产产生的孳息应当归抵押人所有。但是如果债务已经到期，债务人还不履行债务，或者当事人约定的实现抵押权的条件已经成就，抵押权人行使抵押权使法院对于抵押财产采取了扣押的强制措施，这时抵押权的效力就可以及于抵押财产的孳息了。从扣押财产开始，抵押权人可以收取孳息。前提条件是财产被扣押，而且抵押权人已经把扣押的情况和收取孳息的情况告知了应该向抵押人支付孳息的义务人。
关于抵押财产变价后的处理问题。抵押财产在拍卖、变卖之前价款并不确定，在变现后可能出现超出担保债权数额或者不足担保债权数额的情况。抵押财产作为债权的担保，终极目的是让债权得到保障，实现债权。抵押财产折价、拍卖、变卖后，如果发生变现款项超出担保债权的情况，债权已经得到足额清偿，超过部分应当归抵押财产的所有权人，也就是抵押人所有。如果价款不足以清偿债权，由于抵押人已经就抵押财产承担了担保责任，剩余的债务部分应当由债务人来偿还。
如果土地使用权抵押了之后，地上又盖了房屋，房子怎么处理呢？因为建设用地使用权抵押后，在建设用地上新建设的房屋或者其他建筑物并不包含在抵押合同约定的抵押财产范围内，所以不属于抵押财产。但是为了避免在实现对于土地使用权的抵押权时，出现土地使用权和房屋权利主体不一致的情况，在实现抵押权时，法律还是坚持“房地一体”原则，允许抵押权人将建设用地使用权和房屋一并处分，但是对于新增的房屋变现部分，抵押权人是无权优先受偿的，只能作为普通债权人行使权利。
以案释法
2012年8月2日，农村信用社与彬县北极镇里村七组村民卜某烈、辛某巧签订一份《个人借款合同》，合同约定农村信用社出借人民币45万元，从2012年8月2日起至2013年8月1日止，月利率为9.3％，借款期限为一年；2012年8月2日，曹某春作为抵押人与农村信用社签订《抵押担保合同》，合同约定：曹某春用自己的房产为卜某烈、辛某巧的借款、利息、罚息等担保，并于当日办理了他项权证。农村信用社遂放款。到期后，卜某烈、辛某巧没有履行还款义务，农村信用社申请实现担保物权，要求对曹某春抵押的房产进行拍卖、变卖。法院经审理认为，本案处理重点在于对担保物权人权益的合法保护。农村信用社提交的证据经卜某烈、辛某巧、曹某春质证后均无异议。农村信用社和的申请主体符合法律规定。其申请应当得以支持。（彬县农村信用合作联社与曹某春实现担保物权纠纷案，详见陕西省彬州市人民法院（2014）彬民特字第00001号民事裁定书）
法官说法
1
法律规定债务人到期不履行债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产所得价款优先受偿。法律如此规定并不是将协商实现抵押权作为提起诉讼实现抵押权的前置条件。抵押权人在抵押权实现条件成熟后，可以不必与抵押人进行协商，直接提起诉讼，主张权利。抵押权人通过司法程序行使抵押权最为可靠。
2
抵押权人和抵押人对抵押权实现方式没有达成协议的，可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。请求拍卖、变卖不是请求裁判，而是指非诉程序。相比较裁判程序，非诉程序成本低、效率高，只要法院经过依法审查确定抵押权合法有效，可以裁判施行抵押权
3
如果同一个财产上设定了抵押权和质权，应该怎么清偿呢？由于不动产是不能设定质权的。法律不禁止在同一个财产上设立多个担保物权。这就不可避免会遇到同一个动产上依法成立的抵押权和质权并存时，二者的清偿顺序应当如何认定的问题。基本的原则是根据是否完成权利公示和公示的先后顺序对于动产抵押权和质权的清偿顺序进行确定。如果质权应设立，也就是质物由质权人占有的，质权依法进行了设立和公示，抵押权也办理了抵押登记，抵押权也依法设立并进行了公示。二者都完成了公示，那就是按照登记和占有的先后顺序进行清偿。如果质权由质权人占有，但动产抵押权没有登记，那么抵押权时没对抗效力，此时质权优先于抵押权受偿。
《民法典》条文
第四百零八条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。
第四百零九条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第四百一十二条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四百一十三条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四百一十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
第四百一十五条同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
第四百一十六条动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
第四百一十七条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第四百一十八条以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第四百一十九条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
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