一、合同商品房面积怎么算
商品房面积的计算涉及多个方面，具体如下：
套内建筑面积计算。由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种，共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；阳台建筑面积按规定计算。
分摊的公用建筑面积计算。包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道等，这些部位为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按照一定比例分摊到各户。分摊系数通常根据整栋楼的公用建筑面积总和除以整栋楼的套内建筑面积总和得出，各户分摊的公用建筑面积等于该户套内建筑面积乘以分摊系数。
购房者在签订商品房买卖合同时，应明确约定商品房的面积计算方式及相关差异的处理办法。
二、还建房与商品房之间究竟有哪些区别
还建房与商品房存在多方面区别：
一是土地性质。商品房的土地是通过出让方式取得，开发商向国家缴纳土地出让金后进行开发建设，土地性质为出让土地。而还建房的土地一般是划拨土地，主要是政府为了安置被拆迁居民而建设的房屋。
二是产权性质。商品房购房者拥有完整的产权，可依法自由交易、抵押等。还建房部分产权可能受限，一些还建房在一定期限内不能上市交易，即便可以交易，也可能需要补缴土地出让金等相关费用后，才能办理合法的产权过户手续。
三是交易风险。商品房交易相对规范，有严格的法律法规和监管保障，购房者权益较易得到保护。还建房交易风险较大，比如可能存在房屋质量问题、产权纠纷，以及因政策变化导致交易无法顺利进行等情况。
四是价格方面。一般来说，还建房因土地成本等因素，价格相对商品房会低一些。
三、何时进行商品房认购
商品房认购的时间并没有固定的统一标准，通常会在不同阶段由购房者和开发商根据实际情况协商确定，以下是一些常见情形：
一是楼盘筹备期。部分开发商在楼盘还未正式开盘前，会进行前期的客户积累和意向征集。此时若购房者对项目感兴趣，可与开发商达成认购意向，支付一定认购金，以锁定购房资格或优先选房权。
二是开盘期。这是较为集中的认购阶段。开发商正式推出楼盘房源，公开销售。购房者可在开盘现场或规定时间内进行认购，签订认购协议，缴纳认购款。
三是尾盘销售期。楼盘大部分房源已售出，剩余少量房源时，开发商也会继续接受认购。此时购房者若有购房需求，可与开发商协商认购相关事宜。
需要注意的是，购房者在决定认购前，应仔细了解楼盘的相关情况，如产权、配套设施等，确保自身权益。
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来源：中国法院网-何时进行商品房认购，商品房认购须知