一、认购书和商品房买卖合同的区别
认购书与商品房买卖合同存在多方面区别：
（一）性质不同。认购书是预约合同，旨在约定双方在将来一定期限内签订正式商品房买卖合同。它是一种初步协议，确定了双方进一步洽谈、签约的意向。而商品房买卖合同是本约合同，直接确定了买卖双方的权利义务关系，是正式的交易合同。
（二）内容不同。认购书内容相对简单，通常包括房屋基本信息（如位置、面积等）、房价、定金条款及签订正式合同的时间等。商品房买卖合同内容则更为详细全面，涵盖房屋具体情况（如户型、装修标准等）、付款方式、交房时间、违约责任等具体交易条款。
（三）法律效力不同。认购书主要约束双方在约定时间内就商品房买卖进行协商签约，违反认购书约定一般承担定金罚则等责任。商品房买卖合同一旦签订，双方需全面履行合同义务，违约方需承担更严格的违约责任，如支付违约金、赔偿损失等，以保障交易的顺利进行和双方权益。
二、房屋买卖合同生效需要什么条件
房屋买卖合同生效需满足以下条件：
（一）主体合格。买卖双方需具备相应的民事行为能力，能独立进行民事活动，承担民事责任。自然人需年满十八周岁且精神健康，法人或其他组织需依法登记并在核准范围内活动。
（二）意思表示真实。双方签订合同时的表意应真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响真实意思表达的情形，任何一方不得通过不正当手段使对方违背真实意愿签订合同。
（三）内容合法。合同条款不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体或第三人利益，例如不得买卖非法建筑的房屋等。
（四）形式合法。一般情况下，房屋买卖合同采用书面形式，明确约定房屋位置、面积、价格、付款方式等重要条款，以确保合同内容清晰明确，便于双方履行和发生纠纷时作为依据。只有同时满足上述条件，房屋买卖合同才生效。
三、农村房屋买卖合同效力裁判规则
农村房屋买卖合同效力的裁判规则需综合多方面因素考量：
（一）主体身份。农村房屋买卖中，若买受人非本集体经济组织成员，一般情况下合同可能被认定无效。因为农村宅基地具有特定的身份属性，是为本集体经济组织成员提供的居住保障，非成员购买可能违反相关法律规定及政策。
（二）宅基地流转限制。宅基地使用权的流转有严格限制，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转移。若违反“一户一宅”等宅基地管理规定，合同效力也会受到影响。例如，买受人已有宅基地再购买农村房屋的，合同可能无效。
（三）是否符合规划和审批要求。若房屋建设未取得合法的规划许可、建设审批手续等，房屋本身存在合法性问题，那么相应的买卖合同效力也存在瑕疵。
（四）是否为善意交易。若存在恶意串通、损害集体或他人利益等情形，合同无效。例如，买卖双方明知违反规定仍进行交易以谋取不当利益。
总之，农村房屋买卖合同效力的判定需综合考虑上述因素，依据具体案件情况作出准确裁判。
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