一、退商品房违约金怎么算的
商品房退房违约金的计算，通常有以下几种常见情况：
一是依据合同约定。买卖双方在签订商品房购房合同时，一般会对退房违约金的具体数额或计算方式作出明确约定。比如约定按照购房款的一定比例支付，像购房款的5%、10%等；或者约定按照一定的金额标准，如支付10万元违约金等。只要该约定不违反法律法规的强制性规定，就应当按照合同约定执行。
二是在合同没有约定或约定不明确的情况下，通常会参照相关法律规定和实际损失来确定。根据公平合理和诚实信用原则，考虑到开发商因购房者退房所遭受的实际损失，如重新销售的成本、资金占用利息等。一般来说，违约金数额不会过高或过低，会以弥补实际损失为主要考量，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，由法院或仲裁机构根据具体案情进行酌定。
二、退商品房需要什么手续吗
退商品房通常需按以下情况及手续办理：
若处于购房合同签订后、房屋尚未交付阶段：
一是查看合同约定，若开发商存在违约情形，如未按约定时间交房、房屋质量严重不符合标准等，购房者可依据合同条款向开发商提出退房要求，并书面通知开发商。二是协商退款事宜，双方就退房、退款金额、退款时间等达成一致后，签订退房协议。三是购房者配合开发商办理相关手续，如撤销购房合同备案登记等，之后开发商按约定退还购房款。
若房屋已交付：
除上述开发商违约等情况外，还可能涉及房屋实际情况与宣传严重不符等法定退房事由。购房者需收集相关证据，如房屋质量检测报告、虚假宣传资料等，向开发商提出退房要求，协商不成可通过诉讼或仲裁解决。若胜诉，再按法院或仲裁机构裁决办理退房退款手续。
三、业主在什么情况下可以退房
业主在以下几种常见情况下可以退房：
一是房屋主体结构质量不合格。若房屋主体结构存在严重问题，如承重墙开裂、地基不稳等，影响房屋安全，业主有权退房。
二是房屋面积误差比绝对值超出3%。根据相关规定，若实测面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，业主可要求退房并主张返还已付购房款及利息。
三是开发商迟延交房。经催告后在合理期限内仍未履行交房义务，且逾期交房超过一定期限，业主可以解除购房合同并退房。
四是开发商擅自变更规划设计。如改变小区规划、房屋户型等，且未通知业主或经业主同意，影响业主权益，业主可退房。
五是无法办理房屋所有权登记。由于开发商原因，在约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记，业主也可退房。
业主在决定退房时，应注意收集相关证据，按照法定程序维护自身合法权益。
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