一、签订购房合同的定金怎么退
能否退还购房合同的定金，需要分情况来看：
（一）如果是因为购房者自身原因不想购买房屋，比如购房者在签订合同后反悔，这种情况下定金一般是不予退还的。因为定金具有担保性质，目的在于确保双方签订正式合同并履行相应义务，购房者违约则要承担定金罚则，定金归卖方所有。
（二）如果是卖方原因导致合同无法履行，例如卖方未按照约定的条件提供房屋，存在隐瞒房屋重大瑕疵等情况，那么卖方构成违约，此时应当双倍返还定金给购房者。
（三）如果存在不可抗力因素或者双方协商一致解除购房合同的情况，比如因为政府政策突然调整导致购房资格丧失，这种情况下可以要求退还定金，双方协商后也可以解除合同并退还定金。
二、购房资格能退定金吗
如果因购房资格问题导致无法购房，能否退定金需要分情况来看。
（一）开发商或卖方存在过错的情况
1. 若开发商或卖方明知购房者不具备购房资格仍诱导其签订购房合同并支付定金，这种情况下购房者可以要求退还定金。因为开发商或卖方的行为存在欺诈或误导的嫌疑。
2. 如果开发商或卖方承诺可以解决购房资格问题但最终未能解决，购房者也有权要求退还定金。
（二）购房者自身原因导致购房资格缺失
1. 如果是购房者自身隐瞒真实情况导致在签订定金合同后发现没有购房资格，这种情况下一般不能要求退还定金。
2. 购房者自己未充分了解当地购房政策，在不具备购房资格的情况下签订定金合同，也较难要求退还定金。不过，如果能证明签订定金合同时存在重大误解等法定可撤销合同的情形，则有可能退还定金。
三、认购房子定金可以退吗
认购房子的定金是否可以退还，需要根据具体情况判断。
如果是因为购房者自身原因不想购买房屋，比如在签订认购协议后反悔，这种情况下定金一般是不予退还的。因为定金具有担保性质，购房者交定金是为了确保后续购房合同的签订。
然而，如果是开发商方面存在问题，例如开发商未取得预售许可证就收取定金，或者存在欺诈、胁迫购房者签订认购协议等行为，那么购房者可以要求退还定金。
另外，如果双方就认购协议中的关键条款，如房屋价格、面积、户型等未能达成一致意见，这种情况购房者也可能有权要求退还定金。
总之，认购房子定金能否退还取决于多种因素，主要是判断责任在哪一方。
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