一、二手房协议中定金违约金怎么算的
在二手房协议中，定金和违约金的计算方式有明确的法律规定和常见的实践做法：
定金方面：
- 定金数额。一般由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。例如，房屋成交价为100万元，定金最高不得超过20万元。若超过该比例，超过部分不产生定金的效力。
- 定金罚则。若给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。比如买方交付定金后反悔不买了，卖方可不退还定金；若卖方收了定金后不卖房，需双倍返还定金给买方。
违约金方面：
- 约定优先。双方可在协议中自行约定违约金的具体数额或计算方式，只要不违反法律法规的强制性规定。
- 合理调整。若约定的违约金过分高于或低于造成的损失，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或增加。一般会综合考虑违约行为造成的实际损失、合同的履行情况等因素进行调整。
二、二手房交易中定金什么情况下不能退款
在二手房交易中，以下几种常见情况下定金一般不能退款：
一是买方违约。若买方在签订定金协议后，无正当理由拒绝按照约定签订正式的房屋买卖合同，比如因房价上涨想反悔不买了，这种情况下，卖方有权没收定金。因为定金的作用之一就是约束双方履行合同，买方无故违约违背了定金协议的约定。
二是超过约定签约期限。如果定金协议中明确约定了签订正式合同的具体时间，而买方未能在该期限内与卖方完成签约，且不存在不可抗力等法定免责事由，卖方可以不退还定金。
三是对协议主要条款已达成一致后反悔。当双方就房屋价格、付款方式、交房时间等主要条款达成一致意见并支付定金后，一方又无故反悔不继续履行，支付定金的一方就无权要求返还定金。
总之，定金能否退还关键在于哪一方违反了定金协议的约定，如非因收受定金一方原因导致合同未能订立，定金一般不予退还。
三、买二手房要先看清中介是否备案吗
在购买二手房时，看清中介是否备案是很有必要的。
一方面，备案是对中介机构合法经营的一种确认。相关部门对房地产中介机构进行备案管理，意味着该中介在从业资质、人员配备、经营场所等方面符合一定的标准和要求。选择备案的中介，能在一定程度上保障交易的规范性和安全性，减少遭遇不正规、不合法中介带来的风险，比如虚假房源、恶意抬高房价等欺诈行为。
另一方面，备案中介通常会受到相关部门的监督和管理。若在交易过程中出现纠纷，购房者的权益更容易得到保障。相关部门可以依据备案信息对中介进行监管和约束，促使其依法依规履行职责，积极协助解决问题。
若选择未备案的中介，可能会面临诸多隐患。例如，中介可能缺乏专业知识和规范流程，导致交易手续办理不顺畅；一旦发生纠纷，由于缺乏有效监管，购房者可能难以有效维护自身权益。所以，买二手房最好先看清中介是否备案。
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来源：头条-买二手房要先看清中介是否备案吗，买二手房中介会先查征信吗