一、卖房签合同违约金怎么算的
卖房签合同后违约金的计算方式，通常有以下两种情况：
一是有约定从约定。如果买卖双方在房屋买卖合同中明确约定了违约金的具体数额或者计算方法，那么在一方违约时，就应当按照合同约定来计算违约金。比如，合同约定违约方需支付房屋总价10%的违约金，若房屋总价为100万元，违约方就应支付10万元违约金。
二是无约定依法定。如果合同中没有约定违约金，那么根据相关法律规定，违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。例如，因卖方违约导致买方错过购房时机，房价上涨后买方需多支付购房款，这部分多支付的款项就可能作为损失要求卖方赔偿。
在具体计算违约金时，还需结合实际情况，遵循公平合理原则，以维护双方的合法权益。
二、开发商不签合同卖房怎么办
开发商不签合同卖房，购房者可采取以下措施维护自身权益：
其一，与开发商协商沟通。明确向开发商指出不签合同的行为违反相关法律法规及交易惯例，要求其尽快与购房者签订正式的购房合同，以保障双方的权利义务。在协商过程中，注意保留相关沟通记录，如谈话录音、聊天记录等。
其二，向相关部门投诉。若协商无果，购房者可向当地房地产管理部门、消费者协会等相关机构投诉，反映开发商不签合同的情况。相关部门会依据职权对开发商进行调查和处理，督促其履行签约义务。
其三，通过法律途径解决。若开发商的行为给购房者造成了损失，购房者可依据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，赔偿损失，并要求其履行签订购房合同的义务。法院会根据具体情况进行审理和判决，以维护购房者的合法权益。
三、卖房合同无效怎么办
当卖房合同被认定为无效时，可按以下方式处理：
一是返还财产。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。买房人应将房屋返还给出卖人，出卖人则需将收取的购房款返还给买房人。
二是折价补偿。若房屋已进行了装修等添附行为，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。比如买房人对房屋进行了重大装修，可就装修部分的价值要求出卖人给予合理补偿。
三是赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。例如，若出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实导致合同无效，需赔偿买房人的损失；若买房人明知房屋存在产权纠纷仍签订合同，自身也存在过错，则需分担相应损失。
此外，若涉及到违法犯罪行为，相关责任人还可能要承担相应的法律责任。当事人可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式来解决纠纷，维护自身合法权益。
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来源：中国法院网-卖房合同无效怎么办，卖房无效合同怎么认定